ГК РФ: заклад нерухомай маёмасці

Імклівае развіццё рыначных адносін у Расіі дазволіла паступова пашырыць сферу прымянення такой аперацыі, як заклад нерухомай маёмасці. Што гэта за метад? Як яго правільна аформіць? Адказы на гэтыя і іншыя пытанні будуць прадастаўлены далей.

Заклад нерухомасці: паняцце

На тэрыторыі Расійскай Федэрацыі адна за адной праводзяцца эканамічныя рэформы. Рынак становіцца няўстойлівым, а таму ўсё больш даўжнікоў робяцца няздольнымі своечасова выконваць свае абавязацельствы. Пры такім раскладзе любы крэдытор хацеў бы атрымаць як мага больш гарантый. З прычыны гэтага ўзнікае лагічнае пытанне аб тым, што гэта могуць быць за гарантыі. Як іх аформіць і замацаваць? Варыянтаў тут на самай справе шмат. Пра аднаго з іх варта распавесці ледзь падрабязней: гэта залог нерухомай маёмасці.

Заклад нерухомай уласнасці - гэта найважнейшая працэдура ў рынкавай сферы. Яна дапамагае якасна актывізаваць інвестыцыйную дзейнасць усіх бакоў прадпрымальніцтва. Акрамя гэтага, яна эфектыўна абараняе інтарэсы крэдытора. Пры гэтым заклад нерухомасці - гэта ўсяго толькі інструмент, які дапамагае задавальняць асноўныя патрабаванні крэдытора.

Амаль увесь цывілізаваны свет даўно выкарыстоўвае і практыкуе дагавор пазыкі з залогам нерухомай маёмасці. Расія тут не адстае, нягледзячы на тое, што існуе высокая складанасць і працягласць афармлення прадстаўленай працэдуры. Пры гэтым крэдыторам заклад нерухомасці вельмі нават выгадны. Вось некалькі прычын:

• кошт нерухомасці з часам расце;
• цана нерухомай уласнасці вельмі высокая, а таксама існуе рызыка яе страты;
• нерухомую маёмасць наўрад ці можа некуды знікнуць або згубіцца.

паняцце іпатэкі

Калі гаворка ідзе пра эканамічную сферы, то крэдыт пад заклад нерухомай маёмасці называецца іпатэкай. Вылучаюцца два асноўных паняцці іпатэкі:

• Іпатэчныя праваадносіны. Гэта і ёсць заклад нерухомасці (зямельнага ўчастка, дома, кватэры і т. Д.), Мэтай якога з'яўляецца узяцце ў крэдытора пазыкі (пазыкі).
• Іпатэка як каштоўная папера. У гэтым выпадку гаворка ідзе аб спецыяльнай закладной - аб пазыковай інструменце, якія задавальняюць правы крэдытора на маёмасць, якая знаходзіцца пад закладам.

На дадзены момант у Расіі дзейнічае два законапраекты, якія рэгламентуюць дзеянні з закладзенай нерухомасцю. Першы закон - гэта ФЗ "Аб залогу нерухомай маёмасці", другі - закон "Аб іпатэцы". У абодвух дакументах гаворыцца пра неабходнасць захавання шэрагу установак, прапісаных у дагаворы аб крэдыце або аб найманні. У гэтыя ўстаноўкі ўваходзяць арэнда, недапушчальнасць нанясення шкоды уласнасці, парадак куплі-продажу і інш. Паказваюцца і асноўныя элементы, якія могуць быць задзейнічаны ў дагаворы аб іпатэцы. Сюды ставяцца рознага роду прадпрыемствы, зямлі, кватэры або дома, гаражы, а таксама суда (марскія або паветраныя).

Варта расказаць і аб асноўных асаблівасцях іпатэчных праваадносін. ГК РФ, ФЗ "Аб залогу нерухомай маёмасці", а таксама законы аб iпатэцы вылучаюць тут наступныя моманты:

• Прызнаецца іпатэкай (як праваадносін) заклад уласнасці.
• Крэдыт па іпатэчнай сістэме выдаецца на дакладна ўстаноўлены тэрмін - як правіла, ад 15 да 35 гадоў.
• Заклад нерухомай маёмасці даўжніком павінен існаваць увесь іпатэчны тэрмін.
• Увесь працэс закладу уласнасці павінен афармляцца толькі на падставе закладной права (ГК РФ).
• Уся іпатэчная працэдура ажыццяўляецца адмысловымі банкамі, якія спецыялізуюцца на іпатэцы.

Дагавор аб залогу нерухомасці

Што павінна быць уключана ў дагавор пазыкі з залогам нерухомай маёмасці? Адказ на гэтае пытанне можа даць, зноў-такі, толькі расійскі Грамадзянскі кодэкс.

Іпатэчны банк ўзгодніць з грамадзянінам крэдыт. Афармляецца ўся неабходная іпатэчная дакументацыя, у тым ліку і самы важны дакумент - дагавор аб залогу уласнасці. Першае, што неабходна адзначыць, гэта прадмет прадстаўленага дакумента. Прадметам можа выступаць любы нерухомую маёмасць, законна аформленае і адпаведнае ўсіх пунктах расійскага ГК. Заклад нерухомай маёмасці, акрамя ўсяго іншага, прадугледжвае правядзенне спецыяльных ацэначных працэдур. Гаворка ідзе пра аб'екты, занесеных у дагавор, якія павінны мець спецыяльную фінансавую ацэнку. Толькі дзякуючы гэтаму аб'екты будуць ліквідны. Апошняе, што варта тут адзначыць, - гэта неабходнасць у сталым гаспадарчым наглядам пазычальніка.

Як толькі дагавор заключаецца і пачынае дзейнічаць, становіцца немагчымым ўнясенне ў яго змяненняў. Падобнае правіла ўсталёўвае "Закон аб залогу нерухомай маёмасці", а таксама спецыяльны крэдытны камітэт. Пры гэтым у перыяд афармлення дакумент ўсё ж можа быць нязначна зменены. Для гэтага трэба скласці спецыяльнае пагадненне (падрабязнасці прадаставіць сам крэдытны камітэт).

Дагавор павінен быць складзены ў чатырох экземплярах: для банка, натарыуса, залогадавальніка і іншых рэгіструючых інстанцый. Нарэшце, змест дакументу павінна выглядаць наступным чынам:

• інфармацыя аб маёмасці, што знаходзіцца пад закладам;
• ацэньванне прадмета уласнасці;
• тэрміны, цэны, выканаўчыя памеры;
• звесткі аб даўжнiку i крэдытораў;
• інфармацыя аб далейшым выкарыстанні закладзенага аб'екта.

Як толькі рэгістрацыя дагавора завершыцца, набудуць моц іпатэчныя праваадносіны.

Закон пра заклад у выглядзе нерухомай маёмасці

Сённяшняе расійскае заканадаўства вызначае ўсе неабходныя становішча, ўстаноўкі і правілы, якія датычацца закладнога сістэмы. Усе нюансы урэгуляваны як у Грамадзянскім кодэксе, так і ў розных федэральных законах і падзаконных актах. Згодна з часткай 4 артыкула 15 Канстытуцыі РФ, у выпадку магчымых супярэчнасцяў расійскага заканадаўства з міжнароднымі дамовамі ў прыярытэце будуць менавіта міжнародныя дамовы.

Закон абавязкова павінен змяшчаць указанне аб пачатку дзеяння таго ці іншага абавязацельствы. Акрамя гэтага, павінна быць выразна пералічана асноўнае маёмасць, якая знаходзіцца пад закладам. У выпадку з іпатэчным крэдытаваннем гэта, як правіла, любы від уласнасці, які можа адчужацца ў адпаведнасці з дзеючым заканадаўствам. Маёмасць, якая знаходзіцца ў групавы (агульнай) уласнасці, можна перадаваць пад заклад толькі са згоды ўсіх яго ўладальнікаў.

Грамадзянскі кодэкс РФ абвяшчае пра магчымасць задавальнення патрабаванняў крэдытора толькі па рашэнні суда, а таксама поўнага пагашэння запазычанасці па ўсёй кошту залогу. Варта таксама адзначыць, што пры долевым закладзе спагнанне з даўжніка можа ажыццяўляцца толькі ў судовым парадку. Сюды ж адносяцца выпадкі, калі месцазнаходжанне даўжнiка не ўстаноўлена: у гэтым выпадку крэдытор адпраўляе апавяшчэнне ў суд, а адпаведныя інстанцыі пачынаюць вышуковыя аперацыі.

Апошняе, што тут варта адзначыць, гэта магчымасць судовага разбору для абодвух бакоў дагавора. Прычыны тут могуць быць самымі рознымі: напрыклад, калі скончыўся тэрмін закладу нерухомай маёмасці, існуюць праблемы з дакументацыяй і т. Д.

Патрабаванні да залогу

Заключэнне дамовы закладу нерухомай маёмасці паміж фізічнымі асобамі - гэта заўсёды прыватны выпадак іпатэчнага дагавора. Падобны дакумент заключаецца для забеспячэння выканання абавязацельстваў па якой-небудзь угодзе. Часцей за ўсё гэта дагавор пазыкі. Як выглядае ўся гэтая схема? Часцей за ўсё падобным чынам:

• Двое грамадзян складаюць дамову пазыкі пасля атрымання адным з іх пэўнай сумы грошай.
• Даўжнік здраджвае крэдытору заклад у выглядзе нерухомай маёмасці.
• У канчатковым выніку доўг альбо вяртаецца, альбо крэдытор звяртае на закладзеную нерухомасць спагнанне.

Калі ж гаворка заходзіць пра юрыдычныя асобы, то варта адысці ад іпатэчных "рамак". Тут крыніцай можа выступаць нейкая фінансавая аперацыя, пэўны від уласнасці і т. Д. Адразу ж варта адзначыць, што дамова закладу нерухомай маёмасці паміж юрыдычнымі асобамі заўсёды адрозніваецца толькі коштам дзяржаўнай рэгістрацыі. Таму ў 2017 годзе фізічная асоба аддасць 2 тыс. Рублёў. А вось юрыдычнай асобе рэгістрацыя закладу нерухомай маёмасці (дзяржпошліна) абыйдзецца амаль у 23 тыс. Рублёў.

Патрабаванні да закладзенаму маёмасці што для фізічных, што для юрыдычных асоб амаль заўсёды аднолькавыя. Тут вылучаюцца наступныя моманты:

• Ўласнасць, якая знаходзіцца пад закладам, дае крэдытору права своечасова атрымліваць вяртанне доўгу з даходаў, якія ўтвараюцца шляхам продажу прадмета закладу.
• Заклад можа падавацца і трэцяй асобай, непасрэдна ў дамове не ўдзельнічаюць. Тым не менш гэта асоба павінна гарантаваць выкананне сваіх абавязацельстваў як пазычальніка.
• Валоданне і карыстанне закладзенай ўласнасцю ажыццяўляе толькі пазычальнік.

Спагнанне закладзенай нерухомасці

Звесткі аб закладзе нерухомай маёмасці, прыведзеныя вышэй, ужо паказвалі на магчымасць залогадавальніка звяртаць спагнанне на маёмасць пад закладам. Цяпер жа варта праілюстраваць гэтую сітуацыю крыху больш падрабязна.

Першае, што варта адзначыць, гэта права крэдытора на спагнанне пры дапамозе як судовага, так і пазасудовага спосабу. Ва ўсякім разе падставы для спагнання ў абодвух выпадках будуць аднолькавымі. Сюды адносяцца наступныя сітуацыі:

• Невыкананне даўжніком (залогадавальнікам) сваіх абавязкаў ва ўсталяваныя тэрміны альбо няпоўнае выкананне сваіх абавязацельстваў.
• Калі даўжнік не паведаміў залогатрымальніка аб валоданні прадметам закладу трэціх асоб (гэта, напрыклад, арэнда, пажыццёвае або спадчыннае карыстанне, сэрвітуту і т. Д.). У прынцыпе, калі даўжнік не палічыў патрэбным паведаміць аб чымсьці важным крэдытора, схаваў нейкі момант, то залогатрымальніка мае права пачаць працэс законнага спагнання.
• Калі даўжнік парушыў якое-небудзь правіла карыстання ўласнасцю, ня прыняў неабходныя меры да яго захаванню; калі з'явіўся рызыка страты прадмета закладных адносін - менавіта па віне залогадавальніка.

Як ужо было сказана, залогатрымальніка можа пачаць спагнанне і пазасудовых спосабам. Аднак у гэтым выпадку гаворка ідзе пра дагавор закладу нерухомай маёмасці паміж юрыдычнымі асобамі. Фізічнае ж асоба павінна падаць заяўку ў судовыя інстанцыі (як правіла, у раённы суд па месцы размяшчэння нерухомасці). Толькі ў гэтым выпадку будзе якасна выконвацца прынцып выключнай падсуднасці, замацаваны ў ГПК РФ.

Судовы працэс спагнання

Раённы суд, прымаючы неабходную дакументацыю, выносіць адпаведнае рашэнне аб спагнанні закладзенай нерухомасці. У гэтым рашэнні павінны быць дакладна адлюстраваны наступныя моманты:

• Сума, якую павінен выплачваць даўжнік свайму залогатрымальніка.
• Поўная ідэнтыфікацыя нерухомай уласнасці, аддадзенай пад заклад, на якую звернута спагнанне (гэта адрас, кадастравы нумар, плошчу, дзяржаўная рэгістрацыя дамовы закладу нерухомай маёмасці і т. Д.).
• Парадак рэалізацыі закладзенай нерухомасці.
• Мінімальная пачатковы кошт спагнання.
• Пералік метадаў і мер, якія дазваляюць захаваць нерухомую ўласнасць альбо эфектыўна правесці таргі.

Ці можа суд даць даўжніку адтэрміноўку? Адказ станоўчы. Адтэрміноўка можа складаць максімум адзін год. Пры гэтым залог не павінен быць неяк звязаны з прадпрымальніцкай дзейнасцю даўжніка. За час адтэрміноўкі залогадавальнік зможа выканаць усе свае абавязацельствы як даўжнік: пагасіць крэдыт, працэнты і штрафныя санкцыі (якія, дарэчы, за перыяд адтэрміноўкі будуць толькі назапашвацца). Адтэрміноўка не можа быць прадастаўлена, калі крэдытор знаходзіцца ў гаротным фінансавым становішчы ці ж у выпадку, калі адзін з бакоў дагавора абвясціла сябе банкрутам.

Варта расказаць і аб асноўных прычынах, па якіх суд можа адмовіць ва спагнанні залогатрымальніка. Сюды адносяцца наступныя выпадкі:

• Грашовая сума пратэрмінаванага абавязацельствы складае менш чым пяць працэнтаў ад агульнай кошту маёмасці, аддадзенага пад заклад.
• Працягласць пратэрміноўкі складае менш за тры месяцы.

А што ўяўляе сабой пазасудовы працэс накіравання спагнання? Яго прымяненне магчыма толькі ў наступных выпадках:

• Бакамі быў заключаны натарыяльны дагавор закладу нерухомай маёмасці.
• Зварот спагнання на закладзеную маёмасць ажыццяўляе натарыят, а не суд.

Не дапускаецца пазасудовы працэс звароту спагнання ў наступных выпадках:

• уласнікам закладзенай нерухомасці з'яўляецца фізічная асоба;
• даўжніка ніхто не можа знайсці;
• аформлена некалькі іпатэчных дагавораў;
• нерухомасць закладзена адразу некалькім залогатрымальнікамі;
• прадметам залогу з'яўляецца сельскагаспадарчы зямельны ўчастак;
• прадмет закладу - культурны здабытак.

Заклад зямельнага ўчастка

Законы Расійскай Федэрацыі абвяшчаюць, што абсалютна любая нерухомасць - няхай гэта будзе дом, збудаванне ці будынак - павінна аддавацца пад заклад толькі разам з зямельным участкам. Неабходна гэта, вядома ж, для паўнапраўнага валодання зямлёй крэдыторам, у выпадку калі ўласнасць усё-ткі "выцячэ" ад даўжнiка. Пры гэтым існуе права так званага "абмежаванага карыстання" залогадавальнікам той часткай зямлі, якая аддаецца пад абслугоўванне залогатрымальнікам (крэдыторам). Але для гэтага даўжнік абавязаны ўгаварыць крэдытора ўключыць у дагавор толькі некаторыя ўчасткі зямлі.

У такой сітуацыі не прыйдзецца хвалявацца і арандатарам: яны ўсе будуць валодаць поўным аб'ёмам правоў на ўласнасць пасля поўнай перадачы закладзенай нерухомасці крэдытору.

Іпатэка зямельных участкаў

Неабходна, нарэшце, звярнуцца да самога Федэральнага закона № 102 "Аб іпатэцы", а менавіта да дзявятай яго кіраўніку. Інфармацыя, прыведзеная ў гэтым законапраекце, дапаможа стварыць найбольш цэласную і поўную карціну аб закладных праваадносiнах.

Артыкул 62 апавядае пра шэраг тэрытарыяльных участкаў, якія выступаюць у якасці прадмета іпатэчных праваадносін. Так, гаворка ідзе, у прыватнасці, аб участках, якія знаходзяцца ва ўласнасці муніцыпальных або федэральных дзяржаўных уладаў. Такія тэрыторыі прызнаюцца прадметамі закладных праваадносін толькі з дазволу органаў мясцовага самакіравання.

А калі прадастаўленне пазыкі пад заклад нерухомай маёмасці немагчыма? Артыкул 63 прыводзіць у прыклад шэраг зямельных участкаў, якія не падлягаюць іпатэчных ўзаемаадносінам. Гэта любыя дзяржаўныя або муніцыпальныя тэрыторыі (выключэнне дадзена ў артыкуле 62). Акрамя гэтага, прадметамі іпатэчных узаемаадносін не могуць выступаць ўчасткі, плошча якіх складае менш за ўстаноўлены законам мінімуму.

Артыкул 65 рэгламентуе магчымасць узводзіць залогадавальнікам рознага роду пабудовы, збудаванні або будынка на тэрыторыі, якая знаходзіцца ў закладзе. Так, даўжнік мае права рабіць на закладзенай тэрыторыі што хоча, але толькі ў тым выпадку, калі падобнае не забаронена заключаным дагаворам. Але тут ёсць адна важная дадатак. Так, калі залогадавальнік ўзвядзе на закладзеным участку нешта такое, што будзе значна перашкаджаць крэдытору, то апошні будзе мець права патрабаваць унясення змяненняў у іпатэчны дагавор.

Атрыманне пасіўнага прыбытку

Вышэй ужо былі пазначаныя асноўныя моманты, калі пры дапамозе закладзенай нерухомасці грамадзяне атрымліваюць магчымасць атрымання пасіўнага прыбытку. Цяпер жа варта праілюстраваць такія сітуацыі ледзь падрабязней.

Самы папулярны варыянт атрымання прыбытку з закладзенай нерухомасці - гэта арэнда. Але тут вельмі важна сачыць за тым, каб якая атрымліваецца рэнта магла цалкам пакрыць іпатэку, падаткі і кошт абслугоўвання. Не варта забываць, што ў выніку павінна застацца яшчэ і прыбытак. Як развівацца ў такіх умовах? Усё-такі сітуацыя складваецца вельмі няпростая. Найлепшым варыянтам тут будзе афармленне пад заклад нерухомасці. Такі прыём дазваляе значна павялічыць лік інвестыцый; у гэтым жа выпадку вырасце і прыбытак. Калі кошт інвестыцый узрастае - то займаюцца грошы па іпатэцы, набываецца дадатковая ўласнасць. У далейшым можна павысіць і памер уласных укладаў. Праблема тут можа быць толькі адна - магчымасць захапіцца і "перабраць". Так, трэба пісьменна разлічваць усе варыянты і рызыкі. Усё ж такі шанец згалець, інвестуючы ў нерухомасць, у падобных сітуацыях застаецца вельмі вялікі. Асабліва дрэннымі становяцца справы пры падзенні кошту іпатэчных укладанняў. У гэтым выпадку даўгі пачынаюць значна расці, а гэта небяспечна магчымым іх перавышэннем над коштам ускладзенай пад заклад нерухомасці.

Якая выснова тут можна зрабіць? Работы па атрыманні пасіўнага прыбытку з закладзенай нерухомасці з'яўляюцца неверагодна складанымі і аб'ёмнымі. Займацца падобным могуць толькі сапраўды захопленыя, вельмі дысцыплінаваныя і цярплівыя людзі.