Дольшчык - гэта хто такі? Як не стаць ашуканым дольшчыкам

Хваля банкруцтваў будаўнічых кампаній балюча ўдарыла па дольшчыкам, якія марылі аб уласным новым жыллё. Кожны дольшчык - гэта самая пацярпелы бок, якая не толькі страціла свае грошы, але і надоўга рассталася са сваім імкненнем уехаць у новую кватэру. Як не трапіць у пастку ілжывых абяцанняў забудоўшчыкаў? Паспрабуем сфармуляваць галоўныя правілы працы з прадстаўнікамі будаўнічых кампаній.

Хто такія дольшчыкі

У першую чаргу давайце разбярэмся з тэрміналогіяй. Забудоўшчыкі - гэта будаўнічыя арганізацыі і іх прадстаўнікі, якія прапануюць купіць кватэру ў недабудаваным жылым доме. Як правіла, кватэры на гэтым этапе параўнальна недарагія, але заехаць у такое жыллё нельга. Забудоўшчыкі маюць права прапаноўваць кватэры ў рэалізацыю на любым этапе будаўніцтва.

Дольшчык - гэта асоба, якая мае права на частку (долю) будуецца хаты, звычайна абмяжоўваецца жылплошчай, на якую ён збіраецца усяліцца пасля ўводу будынка ў эксплуатацыю. Абодва бакі - і забудоўшчык, і дольшчык - зацікаўлены ва ўзвядзенні жылога будынка. Тады апошні зможа усяліцца ў кватэру, а забудоўшчык - атрымаць грошы.

Асноўны дакумент дольшчыка

Перш за ўсё варта пераканацца, ці працуе будаўнічая кампанія ў рамках 214-ФЗ. Менавіта гэты федэральны закон фармуе адносіны «дольшчык-забудоўшчык» і тлумачыць правільную працэдуру ўзаемадзеяння тых, хто імкнецца купіць кватэру, і тых, хто павінен яе пабудаваць.

Дагавор ўдзелу ў долевым будаўніцтве (ДДУ) - дакумент, якія павінны падпісаць і забудоўшчык, і дольшчык. Гэтае правіла замацавана ў законе і абавязкова да выканання. Менавіта ДДУ дазваляе будучаму пакупніку кватэры разлічваць на вяртанне грошай у выпадку банкруцтва будаўнічай арганізацыі. Дольшчыку трэба дакладна памятаць, што толькі ДДУ з'яўляецца гарантам і прымаецца ў судзе. Чаму ж забудоўшчыкі не спяшаюцца афармляць ДДУ, а прапаноўваюць да падпісання зусім іншыя дакументы?

Папярэдні дагавор: падман для дольшчыка

Просты і надзейны спосаб падмануць будучага жыхара - прапанаваць яму для падпісання не дагавор ўдзелу ў долевым будаўніцтве, а «амаль такі ж» дакумент, нібыта які гарантуе захаванне ўсіх правоў будучага жыхара. Гэты дакумент можа называцца па-рознаму. Самае распаўсюджанае назву - «папярэдні дагавор». Сутнасць такога дакумента заключаецца ў наступным.

Папярэдні дагавор прапануюць заключыць на час будаўніцтва, абяцаючы наўзамен паўнапраўнае партнёрства. Маецца на ўвазе, што дагавор куплі-продажу будзе заключаны з дольшчыкам толькі пасля таго, як скончыцца будаўніцтва новага дома і гэты жылы аб'ект будзе здадзены ў эксплуатацыю.

Але, як правіла, юрысты не знаходзяць у папярэдніх дамовах ні намёку на абарону суінвестараў. Дадзеныя дакументы нідзе не рэгіструюцца і могуць быць разарваныя ў аднабаковым парадку. Папярэдні дагавор наогул не прадугледжвае ніякіх грашовых транзакцый - усё ўзаемаразлікі рэгулюе дагавор долевага ўдзелу. У выніку ашуканы дольшчык не атрымлівае самага галоўнага - гарантый, якія маюцца ў законе аб долевым будаўніцтве. Твар, укласці грошы:

• ня застрахавана ні ад падвойных продажаў адной і той жа жылплошчы;
• не мае шанцаў прад'яўляць прэтэнзіі па якасці і тэрмінах будаўніцтва;
• ня валодае законнымі метадамі ціску на забудоўшчыка.

Больш за тое, юрысты перасцерагаюць: папярэднія дамовы могуць быць прызнаныя прытворнай здзелкай.

вэксальная схема

Пры вэксальнай схеме працы інвестар-кліент павінен заключыць дзьве дамовы - папярэдні і куплі-продажу вэксалі. На першы погляд менавіта вэксаль служыць гарантам надзейных адносін, і па гэтым плацежнаму з дакументам будзе праводзіцца ўзаемаразлік па асноўным дамове. Але вэксаль таксама не будзе прымацца судом у якасці гарантыйнага абавязацельствы: забудоўшчык мае поўнае права адмовіць дольшчыку ВК у падпісанні асноўнага дагавора, вярнуць грошы па вэксалю, а кватэру прадаць іншай асобе.

На што звярнуць увагу пры афармленні дакументаў?

Перш чым набыць кватэру ў новабудоўлі, варта пераканацца ў тым, што забудоўшчык атрымаў дазвол на будаўніцтва і мае дзеючы поліс страхавання грамадзянскай адказнасці. Такім полісам можа стаць даручальніцтва банка ці ж паўнавартасны дагавор са страхоўшчыкам.

Калі забудоўшчык прапануе заключаць ДДУ, варта пераканацца ў тым, што ў СМІ або ў інтэрнэце ёсць разгорнутая праектная дакументацыя па будучай забудове. Апублікаваць планы будаўніцтва забудоўшчык абавязаны за 14 дзён да падпісання першага дагавора ДДУ. Праверыць правамернасць будаўніцтва можа толькі юрыст. Таму нялішнім будзе запытаць бланк дагавора, статутных, дазваленчых дакументаў, праектную дакументацыю і праверыць гэтыя паперы ў кваліфікаванага юрыста.

Наступны крок пры аналізе надзейнасці забудоўшчыка - вывучэнне грамадскай думкі. Лепш за ўсё зразумець ацэнку дзейнасці будаўнічай кампаніі па размешчаных у сеткі водгуках дольшчыкаў. Забудоўшчык абавязаны мець надзейную рэпутацыю, адпаведны вопыт у правядзенні будаўнічых работ і ўжо здадзеныя новабудоўлі, аб якасці ўзвядзення якіх можна скласці меркаванне.

Вывучыце гісторыю будаўніцтва новага дома ад моманту выдачы дазволу да цяперашняга часу. Магчыма, крызіс у эканоміцы вымусіў будаўнічую кампанію прыпыніць узвядзенне новабудоўлі. А жылплошчу, якая выстаўлена на продаж, ужо належыць нейкаму дольшчыку, які проста спрабуе выратаваць свае грошы.

наведванне аб'екта

Абавязкова варта наведаць будаўнічую пляцоўку, на якой узводзіцца новабудоўля. Каля будоўлі на агароджы маецца інфармацыя аб забудоўшчыку, заказчыку, прыкладныя тэрміны здачы аб'екта ў жылое карыстанне. Варта зверыць дадзеныя інфармацыйнага шчыта са звесткамі, пададзенымі ў ДДУ. Самы нязначны разыходжанне можа служыць падставай для спынення дагавора дольшчыкам - гэта наўпроставы зварот у суд за вяртаннем грошай і кампенсацыяй. Ўсе сумнеўныя моманты агаворваецца з вашым юрыстам або адрасы на гарачую лінію мясцовых уладаў.

Спадзяемся, што гэтыя нескладаныя парады дапамогуць вам своечасова і без затрымак атрымаць доўгачаканае жыллё. Ўдачы!