Параўнальны падыход. Метады вызначэння кошту нерухомасці

У сусветнай практыцы ў галiне правядзення ацэначных работ нерухомасці выкарыстоўваецца тры падыходы:

• параўнальны, або рынкавы;
• затратны;
• прыбытковы.

Выбар методыкі шмат у чым залежыць ад аб'екта ацэнкі і рэальнай сітуацыі, якая склалася вакол канкрэтнага віду нерухомасці. Аднак самым пэўным спосабам да гэтага часу лічыцца параўнальны падыход пры вызначэнні ацэначнага кошту.

Асноўныя прынцыпы параўнальнай ацэнкі

Параўнальны падыход - гэта комплекс методык для вызначэння рынкавай кошту аб'екта нерухомасці. Ацэньваецца нерухомасць параўноўваецца з аналагічнымі аб'ектамі.

У аснове ацэньвання ляжаць наступныя прынцыпы:

• Попыт і прапанова. Гэтыя два паказчыкі непадзельна звязаны, абмежаваную колькасць прапаноў спараджае пэўны попыт, і наадварот, чым больш прапаноў, тым менш попыту.
• Замяшчэнне. Ні адзін пакупнік не заплаціць вялікую цану, калі нерухомасць з падобнымі характарыстыкамі каштуе менш.

Паняцце рынкавай кошту практычна ідэнтычна паняццю раўнаважкай цэны. Раўнаважкая цана - гэта сукупнасць колькасных характарыстык і ценообразующих фактараў, якія вызначаюць попыт і прапанова для аб'екта, які параўноўваецца.

Асноўныя крытэрыі выбару супастаўных аб'ектаў для вызначэння кошту нерухомасці

Элементаў, якія ўлічваюцца пры параўнальным аналізе, вялікая колькасць, а іх спалучэнне практычна раўняецца бясконцасці. Таму пры аналізе абмяжоўваюцца пэўным лікам фактараў, якія непасрэдна ўплываюць на цэнаўтварэнне.

Элементы параўнання. якасць правоў

Любое абцяжаранне або сэрвітуту прыводзяць да зніжэння кошту аб'екта, якi ацэньваецца. Гэта значыць любое абмежаванне ў праве ўласнасці - гэта памяншэнне кошту. Калі правільны аб'ект у параўнанні з супастаўнымі аб'ектамі не мае такіх недахопаў, то цана, наадварот, павялічваецца.

Для зямельных участкаў наяўнасць сэрвітуту - не адзіны паніжальны фактар. Пры ацэнцы кошту вельмі важна, перадае права ўласнасці на зямлю або права арэнды, пастаяннага карыстання. Апошнія два правы адносяць да паніжальным фактараў. Вельмі важна, ці мае зямля пэўныя абмежаванні на далейшыя здзелкі з ёй.

Умовы продажу

Такія ўмовы ўлічваюцца, калі правільны аб'ект сапраўды мае адметныя асаблівасці пры продажы.

Да паніжальным фактару адносяць банкруцтва, гэта значыць прадавец спяшаецца здзейсніць здзелку куплі-продажу, так як час экспазіцыі аб'екта рынку нерухомасці заведама зменшана ў параўнанні з аналагічнымі аб'ектамі.

На ацэнку істотна ўплываюць і сваяцкія сувязі, партнёрскія адносіны, хоць ацаніць гэтыя рызыкі досыць складана.

Калі прадавец і пакупнік звязаны арэнднымі адносінамі, і плануецца заключэнне дагавора куплі-продажу паміж імі, то ў мэтах эканоміі на падатковых выплатах, натуральна, ацэначны кошт будзе заніжана. Матывацыя ў дадзеным выпадку адна - таму што бакі здзелкі звязаны іншымі нярыначнымі адносінамі, такім чынам, прадавец фактычна крэдытуе пакупніка. Падобная сітуацыя складваецца, калі здзелка будзе на ўмовах апцыёна.

Да павелічэння ацэначнага кошту жылой нерухомасці можа прывесці перспектыва атрымання дзяржаўнай субсідыі на развіццё інфраструктуры. Памер меркаванага ільготнага крэдытавання вызначаецца з розніцы паміж ільготным і рынкавых крэдытаваннем.

ўмовы рынку

Папраўка ў бок змяншэння можа прымяняцца, калі ёсць істотная розніца паміж рынкавай коштам для аналагічнай нерухомасці і экспертнай.

Змена функцыянальнага прызначэння таксама можа ўлічвацца пры ацэньванні, так як уплывае на суадносіны попыту і прапановы.

Месцазнаходжанне аб'екта нерухомасці

Фізічныя фактары (для зямельных участкаў)

Параўнальны падыход пры ацэнцы зямельнага ўчастка мае на ўвазе збор характарыстык аб аб'екце нерухомасці:

• памер;
• форма;
• геалогія;
• тапаграфія;
• узровень падрыхтаванасці, гэта значыць, ачышчана ці то ад расліннасці зямля, ліквідаваны Ці няроўнасці;
• якасныя паказчыкі глебавага покрыва.

Найбольшай увагі заслугоўвае наяўнасць або адсутнасць пагоркаў або схілаў, скальных утварэнняў або равоў. Немалаважна, якая нясе здольнасць зямлі, яе трываласць, наяўнасць грунтавых вод. Вельмі важна, ці ёсць інфармацыя аб магчымым заляганні карысных выкапняў. Калі інфармацыя пацвердзіцца, то зямля абавязкова будзе мець абцяжаранне ў будучыні.

Агульныя характарыстыкі аб'екта, якая падлягае ацэньванню

Рынкавы параўнальны падыход - гэта вывучэнне характарыстык, якія павялічваюць кошт аб'ектаў. Да такіх можна аднесці:

• памер будынка або памяшкання;
• вышыннасці будынка;
• наяўнасць і плошчу дапаможных памяшканняў;
• вышыня столі.

Значэнне мае і матэрыял, з якога збудаваны будынак, чым сучасней і надзейней ён, тым вышэй кошт нерухомасці. Не на апошнім месцы стаіць і агульны знешні выгляд усяго будынка, наяўнасць рамонту і зручны ўваход. Калі уваход са двара, то гэта будзе паніжальным фактарам.

Адсутнасць рамонту - гэта падстава для ўнясення паправак у ацэначны справаздачу. Такі разлік вырабляецца па велічыні выдаткаў на рамонтныя або аднаўленчыя работы, з улікам прыбытку, якую атрымае прадпрымальнік ад укладанняў у будаўніцтва або рамонт.

эканамічныя фактары

Параўнальны падыход у нерухомасці - гэта ўлік магчымай эканоміі на энергетычных рэсурсах у працэсе эксплуатацыі. Пастаяннае павышэнне кошту камунальных паслуг прымушае людзей пастаянна задумвацца аб эканоміі і выкарыстанні альтэрнатыўных крыніц энергіі.

Асабліва гэты фактар важны, калі аб'ект набываецца для далейшай здачы ў арэнду. Чым больш стаўленне даходу да выдаткаў, якія пойдуць на эксплуатацыю будынка або памяшкання, тым менш памер зваротнага капіталу ў чыстым даходзе ад здачы ў арэнду нерухомасці.

Да гэтай катэгорыі ставіцца і паказчык наяўнасці або адсутнасці лічыльнікаў, праведзены Ці мерапрыемствы па мінімізацыі страт цяпла.

іншыя паказчыкі

Ацэнка прадугледжвае ўлік наяўнасці або адсутнасці элементаў сэрвісу. Самы просты прыклад - ці ёсць у доме ліфт або яго няма. Наяўнасць альбо поўнае ці ж частковае адсутнасць усіх камунікацый, тым больш падлучаных да мясцовай сістэме. Калі недахопаў занадта шмат, то праводзіцца карэкцыя ў бок змяншэння. Ацэньванне нерухомасці праводзіцца яшчэ па мностве паказчыкаў.

Этапы правядзення разлікаў

Усе разлікі параўнальным падыходам грунтуюцца на інфармацыі з адкрытых крыніц аб праведзеных у нядаўні час здзелках з аналагічнай нерухомасцю.

Этапы ацэнкі:

1. Вывучэнне аналагічных прапаноў у канкрэтным сегменце нерухомасці, выяўленне супастаўных аб'ектаў, якія былі прададзеныя нядаўна.
2. Сабраная інфармацыя аналізуецца, і паасобку кожная прапанова параўноўваецца з аб'екта, якi ацэньваецца нерухомасці.
3. Вылучэнне ценообразующих характарыстык, ўнясенне паправак у ацэначны справаздачу.

Ўзгадненне скарэкціраванай цэны і вывядзенне выніковай кошту параўнальным падыходам.

Перавагі параўнальнага падыходу

Перш за ўсё метад дазваляе адлюстраваць меркаванне толькі тыповых пакупнікоў і прадаўцоў.

Ацэнка кошту адлюстроўваецца ў дзеючых цэнах, з улікам змены фінансавых умоў і нават інфляцыйных працэсаў. Ацэнка заўсёды статычна абгрунтавана.

Каб ацаніць канкрэтны аб'ект нерухомасці, не трэба вывучаць ўвесь рынак нерухомасці, а толькі аналагічныя аб'екты. Методыка вельмі простая, з надзейным вынікам.

... і недахопы

• Досыць складана выявіць сапраўдныя кошты.
• Поўная залежнасць ад актыўнасці і стабільнасці рынку нерухомасці.
• Складанасць ва ўзгадненні дадзеных, калі аналагічныя аб'екты істотна адрозніваюцца па ўмовах продажу.

У заключэнне

Сутнасць параўнальнага падыходу ў ацэньванні нерухомасці зразумелая як пакупніку, так і прадаўцу. Методыка дазваляе бакам вывучыць рынак нерухомасці і пераканацца ў тым, што яны не пралічыліся. Ацэнка можа праводзіцца на аснове ўжо праведзеных здзелак або на прапановах іншых прадаўцоў. У любым выпадку параўнальная методыка - гэта сістэматызацыя і супастаўленне дадзеных па аналагічнай нерухомасці. Галоўнае, каб падбор аналагічных аб'ектаў для супастаўлення ўлічваў асаблівыя ці незвычайныя фактары, да прыкладу, пагрозу канфіскацыі закладу, змены ў нарматыўных актах на мясцовым узроўні або невыкананне ўмоў крэдытнага дагавора, наяўнасць элементаў прымусу.