Асноўныя віды нерухомасці

Права ўласнасці на нерухомую маёмасць з'яўляецца адной з найважнейшых рыс грамадзянскай супольнасці. Валоданне дамамі, кватэрамі, офіснымі памяшканнямі і ўчасткамі рэгіструюць у адпаведных органах, фарміруючы, такім чынам, кадастравы ўлік. Звычайна нерухомасць асацыюецца з жылымі аб'ектамі, але спектр дадзенай катэгорыі маёмасці значна шырэй. Акрамя асноўных разнавіднасцяў, існуюць і асобныя групы маёмасці, пазіцыянаванне якіх нярэдка дастаўляе складанасці пры ацэнцы рынкавага кошту. Тым не менш юрыдычная практыка выпрацавала комплекс параметраў, па якіх можна адносна дакладна класіфікаваць нерухомасць. Паняцце і віды дадзенага роду маёмасці дапамогуць выявіць асаблівасці фінансавых і жылых аб'ектаў, а таксама вызначыць іх інвестыцыйную прывабнасць, што немалаважна. Але для пачатку варта разабрацца з тым, якія аб'екты ў прынцыпе могуць падыходзіць пад вызначэнне нерухомасці.

Прыкметы аб'ектаў нерухомасці

Спецыялісты вылучаюць тры базавых прыкметы, па якіх можна адрозніць аб'ект нерухомасці - стацыянарная, матэрыяльная каштоўнасць і даўгавечнасць. Мабыць, галоўнай прыкметай з'яўляецца стацыянарным, ад якой і паходзіць назва дадзенага тыпу маёмасці як такога. Гэтая характарыстыка азначае, што аб'ект валодае непарыўнай фізічнай звязкам з зямной паверхняй. Гэта значыць маёмасць пастаянна знаходзіцца на адным месцы і не мяркуе перамяшчэння без разбуральных працэсаў. Хоць найбольш распаўсюджаныя віды нерухомасці ў РФ сапраўды адпавядаюць гэтай прыкмеце, гэта ўласцівасць паступова мякчэе і з'яўляюцца выключэнні. Прынамсі, узнікаюць свайго роду памежныя катэгорыі, якія маюць частка уласцівасцяў, уласцівых нерухомасці ў традыцыйным яе разуменні.

Наступны прыкмета - гэта матэрыяльнасць. Для пачатку варта адзначыць, што любы аб'ект такога маёмасці паддаецца ацэнак з пункту гледжання фізічных характарыстык. Гэта могуць быць дадзеныя пра плошчу, месцазнаходжанні, якасці канструкцый і матэрыялаў. У сукупнасці гэтыя звесткі даюць уяўленне аб магчымай карысці аб'екта - адпаведна, узнікае і яго матэрыяльная каштоўнасць. Што тычыцца даўгавечнасці, то першапачаткова гэтая характарыстыка умоўная, таму яе удакладняе закон. Так, у адпаведнасці з нарматывамі ўсе віды нерухомасці могуць таксама дзяліцца на 6 груп у залежнасці ад тэхнічнага стану і эксплуатацыйнага рэсурсу. Мінімальны тэрмін службы аб'ектаў нерухомасці складае 15 гадоў, а максімальны - 150 гадоў.

класіфікацыі нерухомасці

Існуе мноства падыходаў да падзелу аб'ектаў нерухомасці па розных прыкметах. Напрыклад, рыэлтары, якія працуюць з кватэрамі, на першае месца выводзяць такія параметры, як прэстыжнасць раёна, колькасць пакояў, паверхавасць і іншыя характарыстыкі. Некалькі іншы падыход прымяняецца, калі плануецца класіфікаваць віды нерухомасці, разлічанай на камерцыйнае выкарыстанне. У дадзеным выпадку падзел праходзіць у першую чаргу па паказчыках ліквіднасці і рэнтабельнасці. Зрэшты, фізічныя ўласцівасці такіх аб'ектаў і аддаленасць іх ад цэнтра ў горадзе ў немалой ступені вызначаюць іх інвестыцыйную прывабнасць на рынку.

Калі ж падыходзіць да падзелу маёмасці ў больш шырокім ключы, то галоўным фактарам класіфікацыі будзе паходжанне. У прыватнасці, вылучаюць віды аб'ектаў нерухомасці, якія былі створаны прыродай, а таксама з удзелам чалавека. Ёсць і трэцяя катэгорыя - гэта нерухомасць, якая была створана намаганнямі людзей, але ў працэсе эксплуатацыі мяркуе непарыўную сувязь з прыродай. Напрыклад, карысныя выкапні і зямельныя ўчасткі выступаюць рэсурсамі, з якіх фармуюцца аб'екты нерухомасці прыроднага паходжання. Як правіла, яны першапачаткова знаходзяцца ў дзяржаўнай уласнасці, але могуць пераходзіць і ў прыватнае валоданне.

Асноўныя віды нерухомасці

На сённяшні дзень уся нерухомасць падзяляецца на тры асноўныя групы - зямельныя ўчасткі, камерцыйныя аб'екты і жыллё. Кожная катэгорыя, у сваю чаргу, мяркуе ўласныя класіфікацыі і ўнікальныя рысы. Да прыкладу, зямельны ўчастак можа мець рознае прызначэнне з пункту гледжання эксплуатацыі. Можна сказаць, гэта найбольш неадназначны від маёмасці, што тлумачыцца шырокім спектрам спосабаў яго прымянення. З іншага боку, жыллё і камерцыйнае маёмасць дадзенага роду валодаюць сваімі унікальнымі рысамі. Напрыклад, падобныя аб'екты могуць мець розныя ступені гатоўнасці да эксплуатацыі. Для зямельнага ўчастка гэта ўласцівасць неактуальна. Можна зрабіць выснову, што характарыстыкі, віды і асаблівасці нерухомасці цесна ўзаемазвязаны і дапамагаюць у вызначэнні адзін аднаго. Але, калі глыбей азнаёміцца з адрозненнямі кожнага з асноўных відаў нерухомасці, то іх спецыфічныя рысы стануць больш выяўленымі. Таксама варта адзначыць, што адзін від нерухомасці можа пераходзіць у іншы. Напрыклад, сельскагаспадарчы ўчастак можа перакваліфікавацца ў зямлю пад індывідуальнае будаўніцтва і з часам на яго месцы з'явіцца загарадны жылы дом.

жылая нерухомасць

Для пачатку варта вызначыць, якія аб'екты могуць звацца жыллём. Як правіла, пад гэтым паняццем разумеецца будынак з выгодамі, якія забяспечваюць пражыванне чалавека. Звычайна віды жылой нерухомасці адрозніваюцца па тэхніка-эксплуатацыйных характарыстыках. У сукупнасці ўласцівасці памяшканняў кватэр і дамоў дазваляюць іх вылучаць у катэгорыі элітнай, тыпавы, бізнес-нерухомасці і т. Д. Адпаведна, і кошт адрозніваецца ў залежнасці ад прыналежнасці маёмасці да адной з пазначаных груп. Таксама прадугледжваецца падзел жылля на гарадское і загараднае. У першым выпадку звычайна гаворка ідзе пра кватэры ў асобных дамах і комплексах, а ў другім - пра катэджы. Бываюць і памежныя аб'екты. Напрыклад, у гарадах будуюцца таунхаусы, прызначаныя для пражывання некалькіх сем'яў. Хоць падобныя аб'екты захоўваюць рысы гарадскіх кватэр, уладальнікі могуць мець індывідуальны ўваход і ўласны ўчастак каля дома.

Асобна варта разгледзець кандамініюмаў - гэта тып жылля, які можа ўваходзіць у розныя катэгорыі. Для разумення асаблівасцяў дадзенага маёмасці варта падзяліць віды аб'ектаў нерухомасці на індывідуальныя і агульныя. Кандамініюмаў адрозніваецца магчымасцю ўтрымання ў сваім складзе некалькіх дамоў або часткі аднаго будынка, памяшкання ў якім будуць выкарыстоўвацца рознымі уладальнікамі. Таксама гэты від нерухомасці можа прадугледжваць наяўнасць у складзе зямельных участкаў. Гэта значыць, у гэтым выпадку адзін аб'ект можа ўтрымліваць розныя па класе адзінкі нерухомай маёмасці, якія пры гэтым аб'ядноўваюцца ў агульную інфраструктуру.

Віды камерцыйнай нерухомасці

На рынку нерухомасці звычайна вылучаюць чатыры асноўных катэгорыі камерцыйных аб'ектаў, якія адрозніваюцца характарам эксплуатацыі. Гэта гандлёвыя, складскія, офісныя і вытворчыя памяшканні або комплексы плошчаў. Нярэдка ў адзін аб'ект ўваходзяць адразу некалькі адзінак нерухомасці з розных катэгорый. Напрыклад, гандлёвая плошча злучаецца з памяшканнямі, прызначанымі для захоўвання тавару. Агульнай якая аб'ядноўвае гэтыя катэгорыі аб'ектаў характарыстыкай з'яўляецца арыентаванасць на выманне матэрыяльнай выгады. Можна сказаць, гэта віды фінансавай нерухомасці, якія тым ці іншым чынам спрыяюць назапашванню грашовых сродкаў. Напрыклад, вытворчыя комплексы прызначаныя на выраб прадукцыі, складскія памяшканні выкарыстоўваюцца для захоўвання гатовых для продажу або далейшага лагістычнага звароту вырабаў, а гандлёвыя аб'екты непасрэдна рэалізуюць тавар. Асобна варта вылучыць офісныя памяшканні, якія могуць выконваць розныя задачы ад прадастаўлення тых ці іншых паслуг да выканання кіраўнікоў функцый - да прыкладу, на тых жа вытворчых і гандлёвых аб'ектах. Жылую нерухомасць таксама ў некаторых выпадках можна разглядаць у якасці камерцыйнага. Напрыклад, калі ўладальнік здае плошчу ў арэнду, такім чынам здабываючы фінансавы прыбытак.

Зямельны ўчастак як разнавіднасць нерухомасці

Як адзначалася вышэй, зямля з'яўляецца аб'ектам нерухомасці прыроднага паходжання і яе можна разглядаць у якасці базіснага маёмасці. У залежнасці ад таго, які прававы статус мае канкрэтны ўчастак, вызначаецца яго мэтавае прызначэнне. Найбольшае распаўсюджванне атрымалі віды нерухомасці, прызначаныя для сельскагаспадарчага карыстання. У прыватнасці, вылучаюць зямлі для пашы, ральнічае, сенажацяў, высаджвання шматгадовых насаджэнняў і т. Д. Участкі, разлічаныя на вядзенне падсобнай гаспадаркі, нельга выкарыстоўваць, да прыкладу, для высаджвання культурных раслін, але затое на іх можна будаваць свірны, лазні, сяннік і іншыя аб'екты інфраструктуры домаўладання. Даволі папулярная і катэгорыя дачных участкаў. Яны адрозніваюцца тым, што ўласнік мае права будаваць на іх плошчы невялікія дома. Але да жылых аб'ектах такія пабудовы не ставяцца, гэта значыць яны не разлічаны на пастаяннае пражыванне. На дадзеныя пабудовы таксама дзейнічаюць пэўныя абмежаванні ў плане камунікацыйнага забеспячэння.

Асобна стаіць і катэгорыя зямельных участкаў, прызначаных для індывідуальнага будаўніцтва. Калі сельскагаспадарчыя віды нерухомасці нельга забудоўваць жылымі пабудовамі, то аб'екты для ИЖС дазваляюць будаваць прыватныя дамы і катэджы. Характэрна, што многія сучасныя катэджныя пасёлкі арганізуюцца на былых землях сельскагаспадарчага прызначэння, якія ў нашы дні набылі статус ИЖС. Да спецыфічнай і малораспространенная групы ставяцца ўчасткі для навуковых станцый. На такіх землях арганізуюцца даследчыя комплексы і базы.

мабільная нерухомасць

Гэта якраз той выпадак, калі можна казаць аб выключэнні з правілаў пры кіраванні ўласцівасцямі нерухомасці як такой. Мабільныя аб'екты, якія адносяцца да нерухомай маёмасцi, прадстаўленыя так званымі дамамі на колах. Як паўнавартасны аб'ект нерухомасці такія канструкцыі не так даўно атрымалі масавае распаўсюджванне ў ЗША. Менш папулярныя такія віды нерухомасці ў Расіі, але іх таксама выкарыстоўваюць для ўладкавання пасёлкаў, размешчаных на выдаленых будаўнічых пляцоўках. Да пераваг мабільных дамоў адносяць невысокі кошт, непатрабавальнасць у выбары месца збудаванні, а таксама ўніверсальнасць ў эксплуатацыі. Сярод недахопаў адзначаецца невысокі ўзровень камфорту, сярэднія характарыстыкі даўгавечнасці і ненадзейнасць. Гэта тлумачыцца тым, што большасць такога роду канструкцый ўсё ж не разлічваюцца на пастаяннае пражыванне.

Таксама ёсць і юрыдычныя тонкасці, якія далёка не ў кожным выпадку дазваляюць разглядаць падобныя канструкцыі як паўнавартасную нерухомасць. Паняцце і віды такіх аб'ектаў могуць адрознівацца ў залежнасці ад спосабу тэхнічнага прылады. Так, афармленне дакументаў на права ўласнасці сёння дапускаецца для мабільных канструкцый, якія грунтуюцца на падмурку ў межах ўчастка, які належыць гаспадару аб'екта. У некаторых выпадках дапускаецца і рэгістрацыя ў «доме на колах». Вядома, прылада падмурка для такога збудавання прымушае забыцца пра ўласцівасці мабільнасці, хоць пры жаданні карыстальнік можа з мінімальнымі стратамі перамясціць дом на іншае месца. У гэтую ж катэгорыю збольшага падпадаюць марскія суда, якія таксама ставяцца да аб'ектаў дзяржаўнай нерухомасці, хоць па факце маюць магчымасць перамяшчэння.

Эканамічная сутнасць нерухомасці

Мэтанакіраванае выманне матэрыяльнай выгады характэрна ў большай ступені для фінансавай нерухомасці. У гэтым і заключаецца сэнс існавання такога роду аб'ектаў. Камерцыйныя віды нерухомасці, яе інвестыцыйныя ўласцівасці і характарыстыкі вызначаюцца прывабнасцю на рынку. Гэта значыць паказчыкамі, якія абумаўляюць ліквіднасць аб'екта і яго магчымую рэнтабельнасць у вачах патэнцыйнага пакупніка або арандатара. Ўзвядзенне шматкватэрнага жылога будынка таксама з'яўляецца інвестыцыйным праектам і адносіцца да сферы камерцыйнай нерухомасці.

Спецыялісты ў гэтай галіне займаюцца архітэктурным планаваннем, тэхнічным праектаваннем дома і выконваюць яго непасрэднае будаўніцтва, арыентуючыся на будучую інвестыцыйную прывабнасць. Але нават пасля завяршэння будаўніцтва, здачы будынка ў эксплуатацыю і пераходу кватэр у статус жылой нерухомасці інвестыцыйныя характарыстыкі захоўваюцца. Напрыклад, нават першы кліент фірмы, якая рэалізуе жылплошчу гэтага дома, можа разглядаць куплю не як месца для свайго будучага пражывання, а як інструмент фінансавага ўкладанні з наступным атрыманнем прыбытку пры продажы.

Віды уласнасці на нерухомую маёмасць

Найбольш распаўсюджанай формай валодання нерухомасцю з'яўляецца прыватная ўласнасць. Дакумент, які пацвярджае гэта права, дазваляе канкрэтнай асобе распараджацца вызначаным аб'ектам нерухомай маёмасці па сваім меркаванні. Пры гэтым існуюць розныя віды уласнасці нерухомасці з пункту гледжання прыватнага валодання. Так, вылучаюць індывідуальную і агульную ўласнасць. Другая разнавіднасць мае месца ў тых выпадках, калі адзін неразделяемый аб'ект мяркуе наяўнасць двух і больш уладальнікаў. У гэтым кантэксце варта перайсці да сумеснай форме ўласнасці, якая таксама разглядаецца як агульная, але без вылучэння канкрэтных доляй. Калі ж мяркуецца падзел аб'екта нерухомасці паміж уладальнікамі, то можна гаварыць пра яшчэ адну форме уласнасці - долевай. Агульную маёмасць прадугледжвае фарміраванне адзіных доляй паміж уладальнікамі, але іх канкрэтныя памеры не ўдакладняюцца. Гэта можа быць кватэра мужа і жонкі, якая набывалася ў шлюбе на агульныя фінансавыя сродкі.

заключэнне

Усё ж такі асновай для падзелу аб'ектаў нерухомасці на розныя віды і катэгорыі з'яўляецца характар карыстання. Зыходзячы з асаблівасцяў будучага прызначэння, архітэктары і будаўнікі фармуюць эксплуатацыйныя якасці аб'екта, якія закладваюцца на этапе распрацоўкі праекта і рэалізуюцца ўжо на рабочай пляцоўцы. Прадугледжваюцца і спецыяльныя юрыдычныя ўласцівасці, якімі валодаюць розныя віды нерухомасці. У грамадзянскім праве замацоўваюцца асобныя ўмовы ўтрымання, эксплуатацыі і здзяйснення рынкавых аперацый для розных катэгорый нерухомай маёмасці. Да прыкладу, падаткаабкладанне можа па-рознаму дзейнічаць у дачыненні да жылой і камерцыйнай нерухомасці. Больш за тое, нават унутры асобных катэгорый нярэдка назіраецца дыферэнцыяцыя ў падыходах да фарміравання нарматыўных дакументаў адносна ўтрымання і абслугоўвання тых ці іншых аб'ектаў. Гэта датычыцца, у прыватнасці, выканання санітарных норм, правілаў камунальнага абслугоўвання, пытанняў забеспячэння пажарнай бяспекі і т. Д.