Перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання: паняцце, віды. Парадак перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання. Заяву аб перабудове і перапланіроўцы жылога памяшкання

Распрацоўка праектаў дызайнерскага афармлення сучасных кватэр становіцца ўсё больш папулярнай. Ажыццяўленне ўласных ідэй па ўладкаванні жылога прасторы пачынаецца яшчэ з аздобных мерапрыемстваў, калі закладваюцца базавыя рысы будучага інтэр'еру. Але вонкавага добраўпарадкавання бывае недастаткова, у выніку чаго многія ўладальнікі вырашаюцца на радыкальнае змяненне кватэры. Для гэтага выконваецца перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання з арыентацыяй на запыты эксплуатацыі аб'екта.

Пры гэтым падыходы да рэалізацыі падобных задумак могуць быць рознымі. Хтосьці самавольна вырабляе нескладаныя рамонтна-мантажныя аперацыі нават без удзелу спецыялістаў, а больш адказныя ўласнікі ўзгодняць праект рэканструкцыі жылля ў адпаведных органах. Як ні дзіўна, у залежнасці ад умоў і мэтаў выканання падобных мерапрыемстваў справядлівыя могуць быць абодва падыходу. Для разумення юрыдычных нюансаў такіх дзеянняў варта падрабязней разгледзець прававы бок справы.

Паняцце і віды перапланіроўкі і перабудовы

Найбольш папулярным відам мерапрыемстваў, накіраваных на змяненне параметраў памяшкання ў кватэрах, лічыцца менавіта перапланіроўка. Гэта працоўныя дзеянні, у выніку якіх змяняецца канфігурацыя памяшкання. Вынікі правядзення рамонтных аперацый павінны фіксавацца ў тэхнічным пашпарце аб'екта нерухомасці. Далей варта ўлічваць, што перабудова, перапланіроўка, перавод жылых памяшканняў - гэта розныя мерапрыемствы. Перабудова, у адрозненне ад перапланіроўкі, закранае выключна інжынерна-камунальная абсталяванне. У прыватнасці, гэта могуць быць камунікацыйныя сеткі, санітарна-тэхнічныя вузлы і агрэгаты, дадзеныя аб якіх таксама фіксуюцца ў тэхнічным пашпарце кватэры.

Часцей за ўсё ў асобным парадку разглядаецца перанос жылых памяшканняў, хоць, па сутнасці, дадзеныя мерапрыемства прадугледжвае паняцце перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання кватэры. Напрыклад, перанос спальні на кухню або ваннай ў жылы пакой непазбежна патрабуе пераўладкавання дадзеных памяшканняў. Не заўсёды ў падобных выпадках змяняецца канфігурацыя сцен і перагародак, але абнаўленне камунікацыйнага забеспячэння становіцца абавязковым.

Як рэгулююцца планіровачныя мерапрыемствы?

Варта адзначыць, што практыкуюцца розныя спосабы юрыдычнага падмацавання правы на рэалізацыю пераробкі ў кватэрах. У залежнасці ад рэгіёна ўсталёўваюцца свае стандарты праходжання працэдуры, адрознівальнай выкананне рамонтна-мантажных дзеянняў такога роду. Напрыклад, перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання ў Маскве арыентуецца на пастанову мясцовага ўрада пад нумарам 508. У дадзеным дакуменце пазначаны правілы, якія датычацца арганізацыі мерапрыемстваў, накіраваных на ўнясенне змяненняў у прылада не толькі жылых, але і тыпавых камерцыйных памяшканняў, якія ўваходзяць у склад шматкватэрных будынкаў.

Але гэта зусім не азначае, што ў іншых рэгіёнах могуць быць істотныя разыходжанні з нарматывамі, якія дзейнічаюць у сталіцы. Адрозненні, як правіла, носяць толькі фармальныя рысы і не аказваюць сур'ёзнага ўплыву на праходжанне ўсталяванай працэдуры. І ў сувязі з гэтым варта звярнуцца да дакументаў ВК РФ. Перапланіроўка і перабудову жылых памяшканняў рэгулюецца артыкуламі 25-29 ВК. У прыватнасці, у іх апісваецца рэгламент правядзення працэдуры ўзгаднення, падставы для адмовы ў дазволе на пераробку кватэры, наступствы самавольнага выканання такіх дзеянняў і т. Д.

Якія мерапрыемствы не патрабуюць ўзгаднення?

Жадаючы перагледзець ўладкаванне свайго жылля не заўсёды абавязаны звяртацца ў спецыяльныя органы для атрымання адпаведнага дазволу. Некаторыя працы па перапланіроўцы можна вырабіць і без лішняй цяганіны. У прыватнасці, перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання абыходзяцца без дакументаў, калі плануецца касметычны рамонт, не які прадугледжвае карэкцыі сцен, перакрыццяў і іншых апорных канструкцый. Значна танчэй грань ў аперацыях з інжынерным абсталяваннем, але і ў гэтай сферы ёсць шырокае поле для самастойнага перабудовы. Так, дазвол не патрабуецца пры мантажы электрапліты ў кухні, ўсталёўцы тэлевізійнай антэны, кандыцыянераў і вонкавых сетак. Больш за тое, у некаторых выпадках дапускаецца нават перастаноўка ацяпляльнага і газавага абсталявання, але з жорсткімі абмежаваннямі.

Прадугледжваецца і магчымасць самастойнага выканання некаторых мерапрыемстваў з наступным паведамленнем аб праведзенай працы. Гэта перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання без праекта і дазволу. Да такіх аперацыях ставяцца наступныя:

• Заладка праёмаў у перагародках, якія не выконваюць функцыі апорных канструкцый.
• Мантаж перагародак, ня які прадугледжвае павышэнне нагрузкі на элементы перакрыццяў.
• Перастаноўка сантэхнікі ў ваннай, прыбіральні ці на кухні без змены габарытаў памяшкання.
• Шкленне гаўбца і лоджыі ў адпаведнасці з тыпавым праектным рашэннем.
• Дэмантаж або карэкцыя формы тамбура без унясення змяненняў у параметры яго габарытаў.
• Стварэнне праёмаў у перагародках, якія не з'яўляюцца апорнымі.

Якія работы падлягаюць ўзгадненні?

Разгляд рамонтна-мантажных аперацый, якія мяркуюць атрыманне дазволу, немагчыма без згадкі праекта. У гэтым тэхнічным рашэнні паказваюцца мерапрыемствы, якія плануе ажыццяўляць ўладальнік нерухомасці. Практычна ўсе віды перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання, якія прадугледжваюць ўнясенне карэкціровак у канструкцыі апорных перагародак, патрабуюць першапачатковай распрацоўкі праекта. У далейшым гатовы дакумент ўзгадняецца з камісіяй. Таксама распрацоўка праекта патрабуецца ў выпадку перабудовы падлог, змены архітэктурнага аблічча фасада, а таксама пры пераносе працуюць ванных пакояў. Што тычыцца інжынерных камунікацый, то ўзгадненне патрабуецца амаль пры ўсіх аперацыях, звязаных з газазабеспячэннем.

Пры гэтым у залежнасці ад характару планаваных пераробак праект можа зацвярджацца ў розных інстанцыях. Абнаўленне таго ж газавага абсталявання ў некаторых выпадках прадугледжвае атрыманне дазволу ад органаў пажарнага нагляду. Таксама прадстаўнікі наглядных органаў могуць даць рэкамендацыі па тэхнічным рашэнні. Так, калі праект перабудовы і (або) перапланіроўкі жылога памяшкання мяркуе размяшчэнне ў ім газавай калонкі, то з большай верагоднасцю абсталяванне прапануюць перанесьці на кухню.

Якія планіровачныя работы не могуць быць дазволеныя?

Цяпер можна перайсці да самых цвёрдых правілах, якія маюць цалкам забаронны характар у кантэксце магчымасцяў перапланіроўкі. Пры гэтым не мае значэння, ці ёсць праект ці не - ён у любым выпадку не будзе зацверджаны.

• Такім чынам, не дапускаюцца змены, якія прыводзяць да пагаршэння якасці умоў пражывання. Прычым гэта тычыцца і непасрэднага ўласніка кватэры, і яго суседзяў.
• Таксама не дазваляецца выкананне мерапрыемстваў, якія могуць пацягнуць разбурэнне або зніжэнне трывальных якасцяў апорных канструкцый.
• Павышэнне нагрузак на такія перагародкі таксама не дапускаецца.
• Беспаспяховым будзе і ўзгадненне перабудовы і (або) перапланіроўкі жылога памяшкання з праектам па ўкараненні рэгулююць прыбораў у агульныя інжынерныя сеткі.
• Перанос ацяпляльных агрэгатаў, якія ўваходзяць у агульную інфраструктуру дома і размешчаных на балконе, таксама забараняецца.
• Практыкуецца і дыферэнцыраваны падыход да фарміравання спісаў з дапушчальнымі і забароненымі мерапрыемствамі па перапланіроўцы з пункту гледжання стану будынка ў цэлым. Так, калі ў новых дамах некаторыя віды работ цалкам можна рэалізоўваць нават без праекта, то аварыйныя аб'екты і зусім не могуць падвяргацца такіх змяненняў.

Працэдура атрымання дазволу

Пачынаць прадпрыемства варта з правядзення агляду памяшканняў спецыялістамі, якія ў далейшым будуць распрацоўваць праектнае рашэнне. Таксама будзе нялішнім падключыць да гэтай групы і прадстаўнікоў эксплуатуючай дом арганізацыі. На аснове атрыманых дадзеных распрацоўваецца праект, які і трэба будзе зацвердзіць. Зноў жа, у залежнасці ад выгляду працы, якая мяне можа спатрэбіцца кірунак дакумента ў некалькі наглядных органаў. Складаныя праекты нярэдка патрабуюць і атрымання заключэння ад Санэпіднагляд. Калі гаворка ідзе пра кватэру ў будынку-помніку, то рэгламент перабудовы і (або) перапланіроўкі жылога памяшкання можа запатрабаваць і спецыяльную візу ад КГИОП. Як правіла, для выгоды і эканоміі часу ўладальнікі кватэры даручаюць падобныя ўзгаднення праектных арганізацый, якія і займаліся распрацоўкай канкрэтнага плана перапланіроўкі.

Асноўным жа этапам працэдуры атрымання дазволу на рэалізацыю праекта з'яўляецца праходжанне камісіі, якая на аснове прадстаўленай інфармацыі аб праекце прыме рашэнне адносна яго далейшага лёсу. Часцей за ўсё парадак перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання прадугледжвае фарміраванне камісіі на базе гарадской жыллёвай інспекцыі. У невялікіх гарадах такімі пытаннямі можа займацца і мясцовая адміністрацыя. Пры гэтым не варта меркаваць, што рашэнне цалкам залежыць ад характару планаваных дзеянняў. Павысіць шанцы на станоўчае заключэнне камісіі дазволіць першапачаткова правільна складзеная дакументацыя.

Пакет дакументаў для ўзгаднення

Для ўзгаднення рамонтна-мантажных мерапрыемстваў па перапланіроўцы варта скласці заяву, сабраць дакументы на аб'ект нерухомасці, тэхнічны пашпарт з апісаннем памяшкання, а таксама падрыхтаваць згаданы праект. Частка дакументаў можна атрымаць у мясцовым аддзяленні БТІ. Дарэчы, калі права на памяшканне мае адпаведную рэгістрацыю ў Росреестре, то можна абысціся без прадастаўлення праваўстанаўліваючых дакументаў на кватэру ў цэлым. У некаторых выпадках не абавязкова і наяўнасць тэхпашпарта - камісія можа яго атрымаць у электронным выглядзе, накіраваўшы запыт у жыллёвую інспекцыю. Такім чынам, мінімальны пакет дакументаў павінен ўключаць заяву аб перабудове і перапланіроўцы жылога памяшкання і праект. Але ёсць і яшчэ адзін нюанс, звязаны з атрыманнем дазволу ад суседзяў. Гэта датычыцца выпадкаў, калі рэканструкцыя плануецца ў памяшканнях, займаных на аснове дагавора сацыяльнага найму. Заяву складае адказны наймальніка кватэры, пасля чаго дакумент завяраецца усімі пражываюць у ёй паўналетнімі грамадзянамі.

Ёсць і іншы нюанс, які, уласна, варта ўлічваць пры выкананні любога рамонтнага мерапрыемствы. Справа ў тым, што суседзі зверху і знізу пасля завяршэння рэканструкцыі могуць падаць скаргу на негатыўныя наступствы, якія выявіліся ўжо ў іх жыллё. Калі падобныя з'явы сапраўды мелі месца - нічога не зробіш і давядзецца кампенсаваць шкоду. Аднак бываюць выпадкі, калі перш існавалі дэфекты прад'яўляюцца як вынік праведзенага ў суседзяў рамонту. Засцерагчы сябе ад падобных дамаганняў дапаможа пашыраны парадак перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання, які будзе ўключаць першапачатковы агляд суседніх памяшканняў. Будзе не лішнім, калі ўдзельнікі гэтага мерапрыемства правядуць фотафіксацыю столяў, сцен, камунікацый і складуць адпаведны акт.

Як павінна быць напісана заяву?

Ўласнікі, якія жадаюць рэалізаваць перапланіроўку, павінны пры напісанні заявы кіравацца формай, зацверджанай пастановай урада пад нумарам №266 ад 2005 г. Дакумент адрасуецца, як правіла, у органы мясцовага самакіравання або жыллёвай гарадской інстанцыі. У графе «АД» павінен быць паказаны ўласнік, наймальнік аб'екта або іншая асоба, упаўнаважаная на выкананне рамонтна-мантажных работ у памяшканні. Таксама варта паказаць поўны адрас месцазнаходжання кватэры. У самім тэксце заявы да прадстаўнікоў органа, які павінен будзе зацвердзіць права на выкананне перапланіроўкі, павінна быць адзначана наступнае:

• Уласнік абавязваецца выконваць работы ў адпаведнасці з прыкладзеным праектам.
• Абавязваецца дапускаць ўпаўнаважаных асоб на аб'ект, дзе выконваецца перапланіроўка.
• Абавязваецца завяршыць рабочыя мерапрыемствы ў названыя тэрміны.

Завяршэнне перапланіроўкі і перабудовы

Згодна з правіламі, рашэнне аб магчымасці правядзення рэканструкцыі павінна быць прынята праз 45 дзён з моманту напрамкі заявы. Але тут важна ўлічваць, што часам бываюць затрымкі. Ўласнікі нярэдка атрымліваюць адмову ў дазволе па той прычыне, што быў прадстаўлены няпоўны набор дакументаў. Ці ж калі праект быў складзены арганізацыяй, якая не мае права на выкананне падобных прац. Таму пажадана звяртацца ў кампаніі, якія ўдзельнічаюць у мясцовых СРО. Спецыялісты такіх фірмаў нярэдка аказваюць дапамогу і ў далейшым суправаджэнні праекта. Таксама відавочна, што адмова можа быць звязаны з тэхнічнай недапушчальным рэалізацыі запланаваных дзеянняў. Але зноў жа, прафесійныя арганізацыі, якія ўзялі на сябе абавязацельствы па распрацоўцы праекта, наўрад ці і самі дапусьцяць падобныя памылкі.

Калі праект быў прыняты камісіяй і атрыманы дазвол на яго ўвасабленне, то можна прыступаць да непасрэдных прац. Аднак завяршэнне перабудовы і перапланіроўкі жылога памяшкання яшчэ не азначае, што працэс абнаўлення жылля скончаны ў прававым сэнсе. Далей неабходна запрасіць на аб'ект прыёмачную камісію, удзельнікі якой пацвердзяць, што ўласнік рэалізаваў менавіта той план, які ўзгадняўся раней.

Што будзе ў выпадку самавольнай перапланіроўкі?

Характэрна, што жыллёвы кодэкс не прадугледжвае прамога забароны на разгляд ужо рэалізаванага праекта. Але гэта не значыць, што самавольную рэканструкцыю прымуць і зацвердзяць. На практыцы разгляду з такімі сітуацыямі часта прыводзяць да таго, што уласнікаў абавязваюць вяртаць памяшкання ў першапачатковы стан. Больш за тое, самавольная перабудова і перапланіроўка жылых памяшканняў накладаецца штрафам да 2 500 руб.

Нерэгламентыраваным пераробка можа даставіць і нямала праблем іншага ўласцівасці. Так, купля памяшкання з рэалізаванай рэканструкцыяй без адпаведных дакументаў цалкам дапушчальная, нават калі ў тэхнічным пашпарце стаіць адзнака аб вырабленым абнаўленні. Аднак у далейшым усё роўна прыйдзецца вырашаць гэтае пытанне, але ўжо без удзелу ранейшых гаспадароў. І калі перабудова і перапланіроўка жылога памяшкання не адпавядае нарматывам, то, хутчэй за ўсё, таксама прыйдзецца вяртаць аб'ект у зыходны стан. Галоўная праблема ў тым, што нават тэхнічна дапушчальная рэканструкцыя можа быць не прынятая жыллёвай інстанцыяй. Калі праект адпавядае будаўнічым нормам, то найлепшым рашэннем будзе зварот у суд для ўзаконьвання праведзенай працы.

заключэнне

На шляху да запаветнага ажыццяўленню ідэі аб жыллё з палепшаныя якасці не абавязкова мяняць кватэру. Цалкам можна законным спосабам правесці рэканструкцыю бягучага аб'екта нерухомасці. Як паказвае практыка, выкананне працэдуры афармлення абыходзіцца танней ва ўсіх сэнсах. Дастаткова напісаць заяву аб перабудове і перапланіроўцы жылога памяшкання, сабраць дакументы на кватэру і распрацаваць адпаведны праект. Дарэчы, апошні пункт з'яўляецца найбольш працаёмкім, але без яго ў любым выпадку не абысціся. Нават калі гаворка ідзе пра нязначных зменах, спецыялісты рэкамендуюць першапачаткова падрыхтаваць тэхнічнае рашэнне ў прафесійнай арганізацыі. Яна ж у далейшым і дапаможа прайсці неабходныя этапы да сцвярджэння праекта, не кажучы аб канчатковай яго рэалізацыі на практыцы.