Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі - што гэта? Плюсы і мінусы набыцця новага жылля па дамове пераўступцы

Адзін з самых папулярных метадаў інвеставання на рынку нерухомасці - пераўступцы кватэры ў новабудоўлі. Што гэта - разумее далёка не кожны, і часцяком пачатковец проста не хоча з гэтым звязвацца. Па статыстыцы, амаль пятая частка ўсіх якія будуюцца хат прадаецца па гэтай схеме. Якія асноўныя перавагі і недахопы гэтых здзелак? Якому рызыцы падвяргаецца пакупнік?

Пераўступцы кватэры ў новабудоўлі: што гэта такое?

Пераўступцы - гэта дамова па перадачы правоў на атрыманне нерухомасці трэцяй асобе. Здзелка магчымая да моманту правядзення дзяржаўнай камісіі, калі праваўстанаўліваючых дакументаў на памяшкання ў жылым доме яшчэ не існуе. Інвестар, які набыў жыллё ў новым доме ў будаўнічай кампаніі, перадае свае правы на ўласнасць іншаму фізічнай асобе за плату. Звычайна інвестар атрымлівае ад здзелкі ад 10 да 90% прыбытку ад укладзеных у новабудоўлю грошай. Новаму ўдзельніку долевага будаўніцтва перадаюцца таксама абавязацельствы і правы перад забудоўшчыкам.

Пераўступцы правоў уласнасці на кватэру ў новабудоўлі можа быць ажыццёўлена двума спосабамі:

• Па дамове ДК (прадавец пагашае доўг перад забудоўшчыкам і сродкаў пакупніка, здзелка можа праводзіцца некалькі разоў з адным аб'ектам нерухомасці);
• Па папярэдняй дамове (не падлягае абавязковай дзяржаўнай рэгістрацыі, замацоўвае права прадаўца і пакупніка на правядзенне здзелкі ў будучыні).

Выплата сродкаў адбываецца па пагадненні бакоў.

Як прадаць кватэру ў новабудоўлі па пераўступцы: этапы

Дагавор пераўступцы праходзіць чатыры стадыі афармлення:

1. Правяраецца дакументацыя забудоўшчыка:

• статут кампаніі;
• ўстаноўчы дагавор;
• пасведчання аб дзяржрэгістрацыі і ўліку ў ФНС;
• дазвольныя дакументы на будаўніцтва;
• праектная дэкларацыя;
• дакументы, якія пацвярджаюць фінансаванне.

2. Прадавец паведамляе аб намеры прадаць нерухомасць забудоўшчыку, пасля чаго павінен атрымаць згоду ад яго ў пісьмовай форме, а таксама дакументы, якія пацвярджаюць адсутнасць грашовых абавязацельстваў перад фірмай. Таксама патрабуецца атрымаць натарыяльнае згоду ад мужа на продаж нерухомасці, дазвол з крэдытнай арганізацыі (калі жыллё набывалася па іпатэцы), выпiску з рэестра на жылплошчу. Пакупніку неабходна атрымаць натарыяльнае згоду жонка і ўзяць у банку закладную і дагавор аб прадастаўленні жыллёвага крэдыту (пры іпатэцы).

3. Складаецца сама дамова цэс. Скласці яго можна ў забудоўшчыка, у рыэлтарскай канторы або ў юрыста.

4. Адбываецца дзяржаўная рэгістрацыя дагавора пераўступцы ў падраздзяленні Росреестра.

Ці магчымая пераўступцы па іпатэцы

Дзеючае расійскае заканадаўства абвяшчае, што пераўступцы і іпатэка кватэры ў новабудоўлі магчымыя. Для гэтага прадаўцу трэба атрымаць пісьмовы згоду крэдытнай арганізацыі, паколькі ён перадае свае грашовыя абавязацельствы пакупніку ў поўнай меры. Такім чынам, пакупнік абавязваецца выконваць усе ўмовы крэдытнага дагавора. На гэтым этапе неабходна ўважліва вывучыць дагавор жыллёвага крэдытавання, паколькі банк мае права ўнесці змены па сваім меркаванні.

падаткі

Згодна з Падатковага Кодэкса, пасля таго, як адбылася пераўступцы кватэры ў новабудоўлі, падатак у памеры 13% павінен быць выплачаны прадаўцом. Вылiк ажыццяўляецца з сумы прыбытку - розніцы паміж атрыманымі грашыма і першапачатковай коштам жылля. Для гэтага прадавец падае ў аддзяленне падатковай інспекцыі дэкларацыю па форме 3НДФЛ.

Да прыкладу, калі кватэра набытая за 1000000, а прададзеная па дамове пераўступцы за 2000000, сума падатковага выліку складзе 130000.

Калі пакупнік хоча атрымаць падатковы вылік за набыццё нерухомасці, ён павінен запатрабаваць у прадаўца распіску аб выплаце падаткаў.

плюсы

І прадавец, і пакупнік атрымліваюць выгаду пасля таго, як афармляецца пераўступцы кватэры ў новабудоўлі. Што гэта за выгада?

Прадавец атрымлівае прыбытак ад продажу. Пры гэтым яе памер можа быць у разы больш першапачаткова укладзенай сумы.

Перавагі для пакупніка:

• Нізкі кошт у параўнанні з гатовым жыллём.
• Магчымасць індывідуальнай планіроўкі.
• Набываецца юрыдычна чыстая кватэра.

мінусы

Нягледзячы на тое, што пераўступцы правоў на кватэру ў новабудоўлі - адна з самых папулярных здзелак на рынку нерухомасці, яна па-ранейшаму застаецца рызыкоўным прадпрыемствам. Сярод асноўных рызык вылучаюць:

• Банкруцтва будаўнічай фірмы.
• Ануляванне дамовы цэс.
• Падвойныя продажу.
• Прадавец не паведамляе аб пераўступцы забудоўшчыка.

Цяпер разбярэм гэтыя моманты больш падрабязна.

Банкруцтва будаўнічай кампаніі

У перыяд, адлічваецца ад моманту дзяржаўнай рэгістрацыі ДДУ і да падпісання акта аб перадачы дома ў эксплуатацыю, дольшчык мае права перадаць свае правы на нерухомасць. Асноўнай прычынай пераўступцы з'яўляецца парушэнне забудоўшчыкам стандартаў якасці і неаднаразовы перанос тэрмінаў будаўніцтва. Як правіла, такія абставіны складваюцца з-за Намячаецца банкруцтва забудоўшчыка.

Пасля таго, як першапачатковы дольшчык перадасць правы на жыллё ў новабудоўлі, адказнасць перад новым удзельнікам ДДУ будзе несці выключна забудоўшчык. Калі ж забудоўшчык парушае ДДУ і ня выконвае ўскладзеныя на яго абавязацельствы, скасаванне дамовы пераўступцы з'яўляецца немагчымым. Новаму дольшчыку маюцца быць судовыя цяжбы ўжо непасрэдна з забудоўшчыкам.

Першапачатковы удзельнік будаўніцтва можа несці адказнасць за дзеянні забудоўшчыка па дамове, толькі калі ён прымае на сябе даручальніцтва. Здзелкі з паручыцельствам заключаюцца вельмі рэдка.

Ануляванне дамовы цэс

Пераўступцы пры куплі кватэры ў новабудоўлі не павінна супярэчыць нормам дзеючага заканадаўства і дагаворы аб удзеле ў долевым будаўніцтве. Дагавор цэс можа быць прызнаны нікчэмным ў наступных сітуацыях:

• Першапачатковы дольшчык не выканаў грашовыя абавязацельствы перад забудоўшчыкам і банкам.
• Не было атрымана пісьмовай згоды ад будаўнічай фірмы.
• Не атрымана пісьмовы дазвол ад банка, калі жыллё набывалася з прыцягненнем крэдытных сродкаў.

Пры наяўнасці хоць бы аднаго з вышэйпералічаных пунктаў дагавор цэс з'яўляецца несапраўдным. Згодна з 390 артыкуле Грамадзянскага Кодэкса, адказнасць за заключэнне несапраўднай дамовы цалкам кладзецца на першапачатковага ўдзельніка ДДУ. Ён абавязаны цалкам выплаціць перададзеныя яму грошы, а таксама выплаціць працэнты і кампенсаваць панесеныя падманутым дольшчыкам страты.

Двайная продаж

У 2011 годзе было прынята пастанова, згодна з якім усе ДДУ падлягаюць абавязковай дзяржаўнай рэгістрацыі. На жаль, расійскае заканадаўства ў сферы долевага будаўніцтва далёка не цалкам. У прыватнасці, не выключаны рызыка падвойных продажаў пры пераўступцы кватэр у якія будуюцца дамах.

На практыцы нярэдка сустракаюцца выпадкі, калі нядобрасумленныя прадаўцы заключалі дагавор пераўступцы з некалькімі пакупнікамі адначасова. Адбываецца гэта таму, што заключаюцца папярэднія дамовы куплі-продажу, рэгістрацыя якіх у Росреестре не з'яўляецца абавязковай умовай. Права уласнасці ў судовым парадку прызнаецца за тым цессионарием, які першы заключыў дамову з прадаўцом. Перадаваць грошы прадаўцу варта толькі пасля дзяржаўнай рэгістрацыі ДДУ.

Прадавец не паведаміў забудоўшчыка

Прадавец павінен атрымаць ад забудоўшчыка пісьмовую згоду на продаж кватэры. У адваротным выпадку новы дольшчык панясе страты, звязаныя з дадзеным рызыкай, уключаючы адсутнасць магчымасці спагнаць з забудоўшчыка страты аж да анулявання ДДУ.

Напрыклад, калі новы дольшчык ў судовым парадку хоча спагнаць з будаўнічай кампаніі няўстойку за пратэрміноўку здачы аб'екта ў эксплуатацыю, яму будзе адмоўлена.

Аспрэчванне дамовы ў судовым парадку

Па рашэнні суда фізічныя і юрыдычныя асобы могуць быць прызнаныя незаможнымі, або банкрутамі. У гэтым выпадку ўсе здзелкі, якія датычацца пытання пакупкі і набыцця нерухомай маёмасці, прызнаюцца нікчэмнымі ў двух выпадках:

• Калі ў дамове куплі-продажу паказваецца заведама прыніжаная цана.
• Пагадненне здзяйснялася менш чым за 12 месяцаў да пачатку судовага разбору па справе аб банкруцтве.

У судовай практыцы нярэдкія выпадкі, калі адно і тое ж памяшканне прадаецца па дамове цэс некалькі разоў. Пасля новы ўдзельнік будаўніцтва аплачвае набытую нерухомасць. Першапачатковы дольшчык запускае працэс банкруцтва, а здзелка прызнаецца несапраўднай. Такім чынам, новы дольшчык застаецца не толькі без запаветнай жылплошчы, але і без грошай, выдаткаваных на кватэру.

Адзіны цэнтр пераўступцы

У Санкт-Пецярбургу і Ленінградскай вобласці існуе спецыялізаванае агенцтва - Адзіны цэнтр пераўступцы. Кватэры ў новабудоўлі больш прывабныя для патэнцыйных пакупнікоў, чым другаснае жыллё. Да таго ж пераўступцы - даволі складаны і працаёмкі працэс, які патрабуе выразнага веды заканадаўчых нормаў.

Спецыялісты Цэнтра маюць вялікі вопыт у здзелках па дагаворах цэс. Таксама агенцтва мае ўласную базу правераных аб'ектаў нерухомасці, што практычна гарантуе юрыдычную чысціню здзелак.

Адзін з самых рызыкоўных, але самы даступны від набыцця нерухомасці - пераўступцы кватэры ў новабудоўлі. Што гэта за здзелка? Пад пераўступцы разумеецца перадача права рэгістрацыі уласнасці ад удзельніка долевага будаўніцтва трэцяй асобе. У гэтага віду здзелак ёсць бясспрэчныя перавагі, але і шмат істотных недахопаў. Каб пазбегнуць праблем з нерухомасцю ў далейшым, варта даручыць суправаджэнне здзелак кваліфікаваным юрыстам. У Расіі ёсць толькі адно спецыялізаванае агенцтва, якое займаецца такімі справамі - Адзіны Цэнтр пераўступцы.