Судовая практыка па арт. 558 ГК РФ

У цяперашні час найбольш распаўсюджанай угодай з жылымі памяшканнямі выступае іх купля-продаж. Уладальнік і набытчык нерухомасці складаюць дамову. Пры афармленні здзелкі бакі кіруюцца арт. а также иными нормами Кодекса, регламентирующими куплю-продажу недвижимости. 549, 558 ГК РФ, а таксама iншымi нормамі Кодэкса, якія рэгламентуюць куплю-продаж нерухомасці. У адпаведнасці з дамовай, уласнік абавязваецца перадаць памяшканне, а пакупнік - прыняць яго, выплаціўшы абумоўленую бакамі суму. Некаторыя асаблівасці афармлення дагавора рэгламентуе арт. . 558 ГК РФ. Разгледзім яе.

Агульныя звесткі

Як адзначаецца ў ч. 1 арт. , в качестве существенного условия договора о продаже жилплощади (дома, квартиры или их частей), в которой проживают субъекты, сохраняющие право пользования ею после покупки объекта приобретателем, выступает приведение в документе перечня данных лиц с указанием на их юридические возможности. 558 ГК РФ, у якасці істотнага ўмовы дамовы аб продажы жылплошчы (дома, кватэры або іх частак), у якой пражываюць суб'екты, якія захоўваюць права карыстання ёю пасля куплі аб'екта набытчыкам, выступае прывядзенне ў дакуменце пераліку дадзеных асоб з указаннем на іх юрыдычныя магчымасці. Пагадненне ў абавязковым парадку падлягае дзяржрэгістрацыі. Адпаведнае правіла замацоўвае ч. 2 арт. 558 ГК РФ. Дагавор будзе лічыцца заключаным з моманту рэгістрацыі. У частцы трэцяй арт. устанавливается, что особенности купли-продажи помещений, которые соответствуют условиям отнесения их к жилью экономкласса, закрепляются законом. 558 ГК РФ усталёўваецца, што асаблівасці куплі-продажу памяшканняў, якія адпавядаюць умовам аднясення іх да жылля эканомкласа, замацоўваюцца законам. Названыя патрабаванні вызначаюцца упаўнаважанай федэральнай структурай улады.

Арт. 558 ГК РФ з каментарамі

У разгляданай норме замацоўваюцца асаблівасці продажу памяшканняў, у якiх пражываюць асобы, якія валодаюць самастойным правам карыстання. Да прыкладу, здзяйсняецца здзелка з аб'ектам, у якім жывуць сваякі ўласніка. У такіх сітуацыях, у адпаведнасці з арт. а также 31 статьей ЖК, члены семьи сохраняют свое право на использование помещения. 292, 558 ГК РФ, а таксама 31 артыкулам ВК, члены сям'і захоўваюць сваё права на выкарыстанне памяшкання. Такая сітуацыя магчымая і пры адчужэнні аб'екта, набытага па рэнтавых пагаднення, калі ў якасці істотнага яго ўмовы выступае пражыванне прадаўца на жылплошчы. Як паказвае частка 1 арт. , перечень субъектов, имеющих соответствующие права, должен приводиться в договоре. 558 ГК РФ, пералік суб'ектаў, якія маюць адпаведныя правы, павінен прыводзіцца ў дамове.

афармленне пагаднення

Дагавор боку складаюць у пісьмовай (просты) форме. Пагадненне ўяўляе сабой адзін дакумент, які падпісваецца бакамі. Удзельнікі здзелкі мае права прадугледзець натарыяльнае яе засведчанне. Ўмовы пагаднення ўсталёўваюцца бакамі, акрамя тых, якія вызначаюцца заканадаўчымі ці іншымі нарматыўнымі актамі. Дагавор будзе лічыцца аформленым, калі бакі дасягнулі па асноўных яго пунктах згоды.

істотныя ўмовы

Да іх адносяць:

1. Прадмет здзелкі. У якасці яго выступае памяшканне. Дагавор павінен змяшчаць інфармацыю, якая дазваляе вызначана ідэнтыфікаваць аб'ект, які падлягае перадачы набывае гэтую. Да абавязковым звестках адносяць у тым ліку дадзеныя аб размяшчэнні збудаванні (яго часткі) на зямельным участку, кватэры (яе часткі) у доме.
2. Кошт памяшкання. Кошт можа паказвацца за ўвесь аб'ект або адзінку плошчы. Калі здзелка ажыццяўляецца з выкарыстаннем растэрміноўкі, паказваюцца тэрміны, парадак і велічыня плацяжоў.
3. ). Спіс грамадзян, які захоўвае на падставе закона права карыстання аб'екта пасля яго продажу (арт. 558 ГК РФ). Да іх, у прыватнасці, адносяць блізкіх ўласніка, наймальнікаў і іх сваякоў, арандатараў, асоб, якія эксплуатуюць памяшканне ў сувязі з завяшчальных адмовай.
4. Тэрмін выканання набытчыкам абавязацельствы па выплаце абумоўленай кошту аб'екта.
5. Ўмовы аб якасці памяшкання.

дзяржрэгістрацыя

Пра яе гаворыцца ў частцы другой арт. . 558 ГК РФ. Дагавор, які не прайшоў дзяржаўную рэгістрацыю, будзе лічыцца незаключаным. Парадак правядзення дадзенай працэдуры замацоўвае інструкцыя, зацверджаная загадам мінюста ад 2001 г. Яе становішча дзейнічаюць у дачыненні да прыватных дамоў, кватэр і іх частак. Для правядзення дзяржрэгістрацыі боку здзелкі прадастаўляюць дакументы, якія сведчаць асобу, дагавор і заяву. Да іх прыкладаюцца:

1. План ўчастка (калі прадаецца прыватны дом), завераны органам, які ажыццяўляе кадастравыя працы. У якасці яго, як правіла, выступае камітэт па землеўпарадкаванню.
2. План памяшкання, завераны органамі, упаўнаважанымі ажыццяўляць техинвентаризацию і дзяржаўны ўлік аб'ектаў нерухомасці. Калі ў ім адсутнічаюць поўныя звесткі, неабходныя для ўнясення інфармацыі ў ЕГРП, прадастаўляецца дадатковы дакумент, які змяшчае патрабаваныя дадзеныя.
3. Даведкі аб грамадзянах, якія валодаюць правам карыстацца памяшканнем, завераныя служачым, адказным за пастаноўку на ўлік асоб па месцы іх знаходжання / пражывання. Дакументы падаюцца ў арыгіналах і копіях.
4. Згоду органа папячыцельства і апекі на здзяйсненне ўгоды, калі уласнікам памяшкання выступае непаўнагадовы, абмежавана дзеяздольны або цалкам недзеяздольны грамадзянін, а таксама калі на адчужаюцца плошчы жывуць сваякі ўладальніка, якія не дасягнулі 18 л.

Калі прадметам дагавора выступае доля ў праве, павінны быць прадастаўлены дакументы, якія сведчаць, што прадавец апавясціў іншых удзельнікаў уласнасці пра свой намер з указаннем умоў і кошты, па якіх ён плануе гэта зрабіць.

нюансы

Да ліку абавязковых і неабходных дакументаў для дзяржрэгістрацыі здзелкі інструкцыя адносіць таксама згоду жонкі / мужа на заключэнне дагавора. Яно павінна афармляцца пісьмова і завярацца натарыусам. Дадзенае правіла дзейнічае ў выпадку, калі ў якасці пакупніка выступае хто-небудзь з мужа і жонкі, а памяшканне пры гэтым набываецца ў іх сумесную ўласнасць.

Судовая практыка па арт. 558 ГК РФ

На здзелкі куплі-продажу распаўсюджваюцца палажэнні, якія рэгулююць абавязацельныя адносіны, у тым ліку, аб пагашэнні абавязацельстваў і адказнасці пры дапушчэньні парушэнняў. У адпаведнасці з дамовай, прадавец павінен прадаставіць набывае гэтую памяшканне, не абцяжаранае правамі іншых суб'ектаў. Пры парушэнні гэтага патрабаванні суд можа абавязаць прадаўцу абавязак па кампенсацыі страт, якія ўзніклі ў пакупніка. Выключэннем з'яўляюцца сітуацыі, калі набытчык згодны ці павінен (у сілу закона) прыняць аб'ект з абцяжаранне правамі іншых грамадзян. Калі ў прадаўца памяшканне было канфіскавана для пагашэння абавязацельстваў, якія ўзніклі да заключэння здзелкі, ён таксама павінен кампенсаваць страты пакупніка, калі не дакажа, што апошні ведаў або павінен быў ведаць аб наяўнасці запазычанасці.

спецыфіка адказнасці

Адчужэнне аб'екта не ліквідуе абавязацельстваў трэціх асоб перад пакупніком, калі яны ўстаноўлены ў сілу закона. Да прыкладу, забудоўшчык адказвае за нармальнае, бяспечнае функцыянаванне збудаванні. Прыняцце набытчыкам памяшкання, якое не адпавядае прадугледжаных па пагадненні умовам, не выступае як падстава для вызвалення ўласніка ад адказнасці за неналежнае выкананне дагавора. Дадзенае правіла дзейнічае і ў тым выпадку, калі неадпаведнасць агаворана ў акце аб перадачы аб'екта.

недахопы маёмасці

Калі дэфекты аб'екта не агаворваліся бакамі і былі выяўленыя пазней, набытчык можа патрабаваць іх ліквідацыі, кампенсацыі выдаткаў пакупніка, калі ён ажыццявіў выпраўленне самастойна, або зніжэння кошту. Калі выяўленыя недахопы маёмасці істотныя, пакупнік мае права адмовіцца ад выканання ўмоў здзелкі. Пры гэтым ён можа запатрабаваць вяртанне сумы, выплачанай прадаўцу. Апошні, у сваю чаргу, вызваляецца ад адказнасці, калі зможа даказаць, што дэфекты ўзніклі пасля таго, як аб'ект быў перададзены новаму ўласніку.

праваўстанаўліваючых дакументы

Іх рэквізіты ў абавязковым парадку паказваюцца ў дамове. На практыцы спосабы набыцця маёмасці вельмі разнастайныя. Найбольш распаўсюджанымі спосабамі лічацца прыватызацыя і купля нерухомасці ў сілу грамадзянска-прававых здзелак. Да апошніх ставіцца ў тым ліку і купля-продаж. Пры прыватызацыі ў рэгістрацыйны орган прад'яўляецца дагавор, аформлены уласнікам і арганізацыяй, якая адказвае за эксплуатацыю збудаванні. Як правіла, ёю з'яўляецца ДЭЗ, ЖЭК, РЭУ. Для некаторых грамадзянска-прававых здзелак прадугледжана абавязковае натарыяльнае засведчанне. Гэта, аднак, не адносіцца да куплі-продажы. Але па жаданні і згодзе бакоў натарыяльнае запэўненне можа быць ажыццёўлена. У такім выпадку ў дамове павінны прысутнічаць Прозвішча, імя асобы, засведчаны здзелку. Акрамя гэтага, у дакуменце пералічаныя рэквізіты запісы ў рэестры (дата, нумар).

заключэнне

У цяперашні час большасць дагавораў па продажы і набыцці жылля заключаецца пры пасярэдніцтве рыэлтарскіх агенцтваў. Такія кампаніі аказваюць поўны комплекс паслуг па суправаджэнні здзелак. У агенцтве працуюць кампетэнтныя юрысты, якія разбіраюцца ў тонкасцях прававых пытанняў. Разам з тым спецыялісты рэкамендуюць адказна ставіцца да выбару пасярэдніка. Агенцтва павінна мець пэўны вопыт працы на рынку, добрую рэпутацыю. Не варта таксама забываць і пра тое, што пасярэднікі бяруць пэўную камісію за суправаджэнне здзелак. Як правіла, яна спаганяецца з прадаўца. Афармленне здзелкі можна ажыццявіць і без удзелу пасярэдніка. У гэтым выпадку неабходна ведаць не толькі агульныя палажэнні артыкулаў, якія рэгламентуюць адносіны куплі-продажу, але і некаторыя іх тонкасці.