Федэральны закон № 214-ФЗ: сутнасць закона аб удзеле ў долевым будаўніцтве, дзеючая рэдакцыя

У апошні час становіцца вельмі актуальным з'явай набыццё нерухомасці шляхам заключэння долевага дагавора. Заканадаўча рэгулюе працэс удзелу ў долевым будаўніцтве № 214-ФЗ. Сутнасць закона будзе падрабязна разабраная ў артыкуле.

Аб прадмеце рэгулявання ФЗ

Прадстаўлены Федэральны закон быў створаны для рэгулявання адносін, цесна звязаных з прыцягненнем фінансавых сродкаў грамадзян для будаўніцтва шматкватэрных дамоў. Прыцягненне грашовых укладанняў адбываецца на долевай аснове: па-сутнасці, кожны кандыдат на атрыманне жылля "скідае долю" на пабудову дома.

Долевае будаўніцтва - гэта, здавалася б, вельмі просты, але ў той жа час вельмі неадназначны працэс. У апошні час усё часцей сталі адбывацца выпадкі падману грамадзян, зарэгістраваных у якасці дольшчыкаў. У мэтах недапушчэння падобных махінацый быў распрацаваны 214-ФЗ. Сутнасць закона вельмі простая: строгае замацаванне нормаў, якія дазволілі б якасна ажыццяўляць працэсы будаўніцтва долевага характару.

Аб забудоўшчыку і жыллё

У артыкуле 2 разгляданага нарматыўнага акту замацаваны два асноўных паняцці, якія выкарыстоўваюцца ва ўсіх наступных палажэннях закона. Першы тэрмін гэта "забудоўшчык". Згодна з законам, забудоўшчыкамі называюць юрыдычных асоб, якія маюць ва ўласнасці зямельны ўчастак, на якім можна пабудаваць жылы аб'ект. Забудоўшчык атрымлівае спецыяльны дазвол на забудову, пасля чаго пачынае працэс прыцягнення фінансаў.

Аб'ектам долевага будаўніцтва заўсёды з'яўляецца памяшканне жылога ці нежылога тыпу, якое падлягае перадачы ўдзельнікам будаўніцтва на долевай аснове. Варта адзначыць, што такімі аб'ектамі не могуць быць прадпрыемствы, якія носяць вытворчы характар.

Сутнасць закона 214-ФЗ, такім чынам, заключаецца ў замацаванні нормаў, якія тычацца долевага будаўніцтва.

Аб праве на прыцягненне фінансаў

Вышэй ужо было адзначана, што працэс прыцягнення грашовых сродкаў нельга пачынаць без атрымання спецыяльнага дазволу. З чым гэта звязана? Варта ўзгадаць сутнасць закона 214-ФЗ. Гаворка ідзе пра мінімізацыі выпадкаў падману і фінансавых махінацый. Менавіта таму ў артыкуле 3 разгляданага нарматыўнага акту замацаваны нормы, у адпаведнасці з якімі забудоўшчык здольны прыцягваць грашовыя сродкі толькі пасля афармлення дэкларацыі на будаўніцтва, а таксама пасля правядзення і рэгістрацыі шэрагу земельноустроительных мерапрыемстваў. Забудоўшчык абавязаны адказваць даце напрамкі праектнай дэкларацыі, а таксама яе патрабаванням. Толькі ў гэтым выпадку будзе магчыма пачаць працэс прыцягнення сродкаў дольшчыкаў.

Тут таксама варта вылучыць наступныя патрабаванні да забудоўшчыкам:

• установачны капітал павінен быць цалкам аплочаны;
• забудоўшчык не павінен быць схільны ліквідацыі ў якасці юрыдычнай асобы;
• павінна адсутнічаць рашэнне арбітражнага суда аб прыпыненні дзейнасці забудоўшчыка;
• забудоўшчык не павінен знаходзіцца ў рэестры нядобрасумленных забудоўшчыкаў;
• у забудоўшчыка адсутнічаюць нядоімкі па падатках, даўгах або зборах.

Далей, варта распавесці аб спецыяльнай дамове, якую заключаюць паміж сабой забудоўшчыкі і дольшчыкі.

Дагавор на ўдзел у будаўніцтве

Артыкул 4 разгляданага нарматыўнага акту змяшчае ў сабе даволі падрабязныя палажэнні, якія тычацца заключэння дагавора. Варта адзначыць, што сутнасцю закона 214-ФЗ з'яўляецца строгае замацаванне ўсіх магчымых юрыдычных працэсаў, якія тычацца будаўніцтва на долевай аснове.

Згодна з законам, адзін бок дагавора абавязаная ў названыя тэрміны пабудаваць жылы аб'ект, а іншы бок - своечасова выплаціць указаную ў дамове кошт. Якія элементы павiнен змяшчаць у сабе дагавор?

• Па-першае, гэта вызначэнне канкрэтнага аб'екта будаўніцтва, а таксама ўся інфармацыя пра яго.
• Па-другое, тэрміны пабудовы і кошт дамовы.
• Яшчэ адно важнае месца ў дамове займаюць гарантыі і спосабы забеспячэння забудоўшчыкам сваіх абавязацельстваў.

Пра тэрміны і гарантыях

Што адлюстроўвае сутнасць 214-ФЗ? Разгляданы акт закліканы зафіксаваць максімальную колькасць норм, дзякуючы якім працэс долевага будаўніцтва праходзіў бы максімальна эфектыўна. У артыкуле 6 закона гаворыцца пра тэрміны. Так, у абавязкі забудоўшчыка ўваходзіць своечасовая перадача аб'екта будаўніцтва дольшчыкам. У выпадку парушэнняў дамоўных абавязацельстваў забудоўшчык абавязаны выплаціць пацярпелым удзельнікам здзелкі суму ў памеры ад трохсот частцы стаўкі рэфінансавання, якую ўсталёўвае расейскі Цэнтральны банк. Забудоўшчык мае права не выплачваць пені толькі ў тым выпадку, калі другі бок адмовіўся падпісваць перадатачны акт.

Забудоўшчык абавязаны папярэджваць дольшчыкаў аб магчымых праблемах. Так, калі адсутнічае магчымасць завяршыць пабудову аб'екта да ўстаноўленага тэрміну, то не пазней чым за два месяцы да наступу прапісанай у дамове даты пра гэта павінна быць вядома ўсім бакам дагавора.

Аб патрабаваннях па дамове

За няякаснае выкананне або поўнае невыкананне сваіх абавязкаў на той ці іншы бок дамовы можа быць ускладзена адказнасць. У адпаведнасці з Федэральным законам № 214, сутнасць якога разглядаецца ў гэтым артыкуле, вінаватыя асобы павінны будуць выплачваць штрафы, пені або няўстойкі.

У артыкуле 11 гаворыцца аб уступцы правоў па дамове. Магчымая яна толькі пасля таго, як удзельнік долевага будаўніцтва выплаціць цану дагавора, альбо перавядзе доўг на новага ўдзельніка будаўніцтва.

Калі абавязацельствы па дагавору могуць лічыцца поўнымі? Згодна з артыкулам 12 разгляданага Федэральнага закона, толькі пасля поўнай выплаты ўсталяванай сумы і падпісання перадаткавага дакумента.

Аб праектнай дэкларацыі

Ва ўсім працэсе долевага будаўніцтва немалую ролю адыгрывае адзін важны дакумент. У артыкуле 19 ён называецца праектнай дэкларацыяй. Гэты дакумент уключае ў сябе ўсю неабходную інфармацыю аб забудоўшчыку і аб'екце будаўніцтва. Некаторыя палажэнні праектнай дэкларацыі капіюе дагавор удзельнікаў долевага будаўніцтва, але толькі самыя важныя. У асноўным жа дэкларацыя змяшчае ў сабе чыста тэхнічныя дадзеныя. Усе яны павінны быць завераны выканаўчым органам улады адпаведнага рэгіёну яшчэ да таго, як забудоўшчык заключыць дамову з першым дольшчыкам.

Варта таксама адзначыць, што любыя наступствы юрыдычнага характару для самога забудоўшчыка магчымыя толькі пасля пасведчанні фактаў з праектнай дэкларацыі. Форма ж разгляданага дакумента устанаўліваецца упаўнаважаным выканаўчым органам суб'екта РФ.

Сутнасць 214-ФЗ "Аб удзеле ў долевым будаўніцтве" (дзеючая рэдакцыя ад 2013 года) заключаецца яшчэ і ў тым, каб расскрыть прызначэнне ўсёй адпаведнай дакументацыі.

Аб дзяржаўным рэгуляванні

Дзяржаўны кантроль асабліва важны ў такой буйной сферы, як набыццё нерухомасці. У Расеі падобны кантроль праяўляецца ў выглядзе сукупнасці асобных функцый. Вось на што паказвае артыкул 23:

• права на запыт у забудоўшчыкаў ўсёй неабходнай дакументацыі і інфармацыі аб ходзе работы;
• фарміраванне і выданне нарматыўна-прававых актаў, якія тычацца долевага будаўніцтва;
• распрацоўка асобных метадычных дакументаў і рэкамендацый па пытаннях дзяржаўнага кантролю ў сферы будаўніцтва долевага тыпу і т. д.

Дык што ж утрымлівае ў сабе Федэральны закон 214-ФЗ? Сутнасць закона простая: замацаванне нормаў, у адпаведнасці з якімі ўзнікненне складанасцяў ў галіне долевага будаўніцтва было б практычна немагчымым.