Як даверыцца забудоўшчыку, калі ўсе так нестабільна?

Прыкметы надзейнасці забудоўшчыка

Пытанне аб тым, якому забудоўшчыку можна давяраць, быў актуальны заўсёды. Але ў перыяд фінансавай нестабільнасці рызыкі ўзрастаюць значна, і таму пакупніку перад тым, як прыняць канчатковае рашэнне, ці варта быць асабліва уважлівым.

Наталля Саламонава, генеральны дырэктар МИЦ-Нерухомасць (ГК МИЦ) прыводзіць наступныя характарыстыкі надзейнага дэвелапера:

1. Наяўнасць здадзеных аб'ектаў, кватэры ў якіх ужо аформлены ва ўласнасць;
2. Адсутнасць замарожаных будоўляў;
3. Актыўнасць працоўнага працэсу на пляцоўцы абранага Вамі аб'екта;
4. Інфармацыя ў СМІ і Інтэрнэце (у тым ліку водгукі) - аб праблемах заўсёды пішуць;
5. Інфармацыя на сайце арбітражнага суда;
6. Продаж кватэр у адпаведнасці з 214 ФЗ.

Леанард Бліноў, дырэктар па маркетынгу UrbanGroup важным лічыць рэпутацыю забудоўшчыка, а таксама тое, як кампанія прытрымліваецца заяўленых тэмпаў будаўніцтва. «Кватэру варта купляць у забудоўшчыка з добрай рэпутацыяй і пры будаўнічай гатоўнасці дамоў не менш за 30%. Акрамя таго, неабходна набываць нерухомасць толькі ў тых жылых комплексах, рэалізацыя якіх ідзе па 214 ФЗ, які максімальна абараняе пакупніка.

Наяўнасць некалькіх праектаў, у тым ліку мінімум адзін завершаны, а адзін у сталай фазе забудовы, каб паназіраць за тэмпамі будаўніцтва. Інфармацыя пра тое, як ён пераадолеў Крызіс 2008 года. Пажадана, каб кампаніі было мінімум 3 гады », - кажа эксперт.

Асаблівую важнасць рэпутацыі забудоўшчыка падкрэслівае і Віталь Бахвалаў, начальнік аддзела маркетынгу і рэкламы Групы кампаній СУ 22. На яго думку, нішто не з'яўляецца для пакупніка такім важкім аргументам, як тое, што кампанія ў тэрмін выканала ўсе свае папярэднія абавязацельствы, своечасова дабудавала аб'екты - у тым ліку ў крызісныя 2008-2009 гг. «Людзі могуць заехаць на будоўлю і ўбачыць усё на свае вочы - як правіла, пасля гэтага палова пытанняў знікае».

Аляксей шмон, генеральны дырэктар партала аб нерухомасці Move. su кажа пра тое, што адкрытасць дэвелапера, яго гатоўнасць размаўляць з прэсай - добрая прыкмета. Па словах эксперта, патэнцыйны пакупнік можа промониторить піяр-актыўнасць патрэбнай кампаніі: вывучыць каментары яе экспертаў у СМІ, актыўнасць выступленняў спікераў і г.д. «Калі кампанія адкрыта мае зносіны з прэсай, ініцыюе абмеркавання сваіх праектаў - то часцей за ўсё гэта значыць, што яны досыць упэўненыя ў сваіх сілах. Не варта блытаць піяр-актыўнасць кампаній з публічнасцю яе ключавых фігур, заснаванай на скандальных заявах і да т.п. Практыка паказвае, што і стыль вядзення бізнесу ў такіх гульцоў адпаведны, што негатыўна адбіваецца на выкананні кампаніяй сваіх абавязацельстваў перад пакупнікамі », - кажа спадар шмон.

будоўля ў пазыку

Па вопыце 2008-2009 гадоў, многія дэвелаперы прагарэлі, паколькі залішне захапляліся крэдытных фінансаваннем. Рынак быў на ўздыме, раскупляюцца літаральна ўсё - і вельмі часта не для ўласнага пражывання, а з мэтай далейшага перапродажу. Ствараўся праект, прычым, нават пры нашай досыць высокай развітасці і цывілізаванасці рынку, кансультанты прыцягваліся на яго далёка не заўсёды. Часцяком ні пра якую маркетынгавай канцэпцыі і аналітычнай прапрацаванасць гаворкі не ішло, забудоўшчыкі меркавалі, што і так сыдзе - рынак паглыне любыя аб'ёмы. Далей нейкім чынам дэвелаперы атрымоўвалася адкрыць крэдытную лінію, і ўсё было добра - да таго часу, пакуль у крызіс банкі, з аднаго боку, аказаліся не ў стане працягваць фінансаванне, а пакупнікі навучыліся лічыць грошы і сталі старанна выбіраць, што купляюць. Ды і праблемы з іпатэкай частка пакупнікоў адразу адсеклі.

Ці азначае гэта, што трэба асабліва асцярожнымі быць пры куплі кватэр у тых дэвелапераў, што будуюць, у асноўным, на пазыковыя грошы? І ці магчыма пакупніку атрымаць інфармацыю аб фінансавай і крэдытнай палітыцы кампаніі?

Леанард Бліноў лічыць, што рызыкі пакупніка з тым, што дэвелапер будуе на пазыковыя сродкі, наўпрост не звязаныя. «Калі ёсць добрае праектнае фінансаванне самавітага банка, і яно будзе працягвацца, то гэта вялікі плюс. Але наяўнасць уласных сродкаў забудоўшчыка таксама важна - ён вялікім рызыкуе, таму будзе старацца выканаць свае абавязацельствы нават у складанай сітуацыі. Часткова інфармацыю можна атрымаць з праектнай дэкларацыі », - кажа эксперт.

Наталля Саламонава згаджаецца, што крызіс ліквіднасці 2008 года прадэманстраваў наяўнасць велізарных рызык у забудоўшчыкаў, якія парушаюць асноватворны прынцып устойлівасці кампаніі: правільнае суадносін уласных і пазыковых сродкаў.

Зрэшты, па словах эксперта, дакладная інфармацыя пакупніку практычна не даступная, калі толькі забудоўшчык не размяшчае публічна сваю фінансавую справаздачнасць.

Віталь Бахвалаў таксама кажа пра тое, што пакупніку наўрад ці ўдасца атрымаць у забудоўшчыка інфармацыю аб тым, на якія грошы ён будуе. Зрэшты, судзіць пра тое, наколькі дэвелапер надзейны, можна не толькі па тым, наколькі пісьменную фінансавую палітыку ён вядзе, але і, напрыклад, па тым, якімі вытворчымі магутнасцямі ён валодае. «Наша кампанія можа похвасться тым, што мы будуем сваімі сіламі, без прыцягнення падрадчыкаў. Не кожная кампанія валодае такой вялікай вытворча-тэхнічнай базай, як у нас. Для многіх людзей гэта з'яўляецца значным аргументам, зрэшты, лепш за ўсё за сябе кажа наша рэпутацыя і гісторыя аб'ектаў - іх здачы ў тэрмін. А як мы будуем - для пакупніка гэта ўжо другое пытанне », - кажа Віталь Бахвалаў.

Аляксей шмон таксама лічыць, што інфармацыю аб фінансаванні пакупніку ніхто не раскрые. Але ён згодны з меркаваннем Віталя Бахвалова пра тое, што паказчыкам для пакупніка з'яўляецца не толькі суадносіны уласных і пазыковых сродкаў, пра які даведацца практычна немагчыма, але і вытворчыя магутнасці, якімі валодае кампанія.

Тым не менш, крэдытнае фінансаванне, на думку некаторых экспертаў, мае і свае плюсы. Так, Сяргей Лядаў, прэс-сакратар інвестыцыйна-дэвелаперскай кампаніі «Сити- XXI стагоддзе» кажа, што магчымасць доступу забудоўшчыка да крэдытных рэсурсаў банкаў з'яўляецца важным перавагай не толькі для самой кампаніі, але і для яе кліентаў. У гэтым выпадку рызыкі незавяршэння будаўніцтва зніжаюцца.

Вось што спадар Лядаў распавёў пра досвед супрацоўніцтва яго кампаніі з банкамі ў складаны крызісны перыяд папярэдніх гадоў: «Крызіс 2008-2009 гг. у першую чаргу адбіўся на дэвелапераў, якія вялі агрэсіўную інвестыцыйную палітыку за кошт прыцягнення вялікага ліку крэдытаў. Аднак наша кампанія прытрымлівалася больш кансерватыўнай лініі паводзін, і гэта дазволіла нам выканаць разумны баланс паміж уласнымі і пазыковымі сродкамі. Кампанія бездакорна выконвала свае фінансавыя абавязацельствы перад Ашчадным банкам у самы складаны эканамічны перыяд. І гэта дазволіла нам у красавіку 2010 г. закрыць крэдытную лінію на 60 млн. Даляраў, а крыху раней у сакавіку 2010 атрымаць новы крэдыт ад банка ў памеры 1,1 млрд. Рублёў. Ашчадбанк з'яўляецца нашым пастаянным партнёрам па дэвелаперскіх праектах, у тым ліку па комплекснай праграме развіцця раёна Строгіна, і для нас як кампаніі-забудоўшчыка вельмі важна і каштоўна, што да гэтага часу гэта супрацоўніцтва працягваецца, не ўскладніць знешнімі абставінамі ".

парады пакупніку

Сяргей Лядаў даў наступныя парады пакупнікам адносна таго, як жа ўсё-ткі выбраць надзейнага забудоўшчыка.

«Да крытэрам мер па азначэнні надзейнасці кампаніі ставіцца, перш за ўсё, заключэнне з забудоўшчыкам дагавора долевага ўдзелу (ДДУ) з дзяржаўнай рэгістрацыяй здзелкі ў Росреестре. Па-другое, растэрміноўка плацяжу, калі гэта магчыма. Да мінімізацыі рызык варта аднесці куплю аб'екта будаўніцтва на як мага больш позняй стадыі будаўніцтва. Праўда, у гэтым выпадку кошт пакупкі, як правіла, будзе вышэй, але гэта плата за памяншэнне рызык. Важна заключаць здзелкі з забудоўшчыкамі, якія маюць станоўчую дзелавую рэпутацыю і партфоліо паспяхова завершаных аналагічных будаўнічых праектаў. Абавязковая праверка праваўстанаўліваючых дакументацыі на зямлю і дазвольнай дакументацыі на будаўніцтва. Знізіць рызыкі і прыцягненне да ўдзелу ў перамовах з забудоўшчыкам і праверцы дакументацыі кваліфікаваных юрыстаў, якія спецыялізуюцца на падобных справах », - распавёў эксперт.

Настрой пакупнікоў і далейшае развіццё рынку

Як вядома, у крызіс попыт з першаснага рынку амаль цалкам пераключыўся ў бок «другасны рынак». Сёння, калі ўзмацніліся негатыўныя тэндэнцыі ў эканоміцы, паменшылася ці актыўнасць пакупнікоў на першасным рынку, па чым можна судзіць аб змене спажывецкіх настрояў у галіны на негатыўныя? Пра гэта мы запыталіся нашых экспертаў.

Віталь Бахвалаў распавёў, што ў іх кампаніі не назіраецца падзення попыту на кватэры ў будуюцца дамах. Наадварот, па словах эксперта, у канцы лета быў бум попыту.

Сяргей Лядаў кажа, што ў жніўні цікавасць да аб'ектаў першаснага рынку сур'ёзна вырас, у кампаніі зафіксавалі трохразовае павелічэнне попыту. «У верасні ён крыху знізіўся, але па-ранейшаму застаўся на высокім узроўні. Найбольшым попытам цяпер карыстаюцца аб'екты эканом-і камфорт-класа. Зніжэння аб'ёмаў новага будаўніцтва не назіраецца. Захоўваецца ранейшы ўзровень прапановы за кошт выхаду на рынак новых праектаў і новых аб'ёмаў у рэалізуюцца праектах », - кажа эксперт.

Наталля Саламонава падзяляе меркаванне пра тое, што попыт на кватэры ў дамах-новабудоўлях няўхільна расце. «Галоўны крытэр прыняцця рашэння аб куплі - кошт. Стратэгія забудоўшчыкаў, пры якой на рынак выкідваюцца невялікія партыі кватэр у аб'екце інтрыгуе і, добра падтрымлівае актыўнасць пакупнікоў », - лічыць эксперт.

Леанард Бліноў разважае, што трэба разумець, што розніца ў цэнах на першасным і другасным рынку можа дасягаць 30-40%. «Таму той, хто больш рызыкуе, плаціць меншую цану. Хоць юрыдычная чысціня здзелкі на другасным рынку - не такі ўжо просты пытанне, і правяраць яе трэба самым дасканальным », - кажа эксперт.

Такім чынам, крызіс 2008-2009 гг зрабіў больш асцярожнымі не толькі дэвелапераў, але і пакупнікоў. Калі забудоўшчыкі перагледзелі сваю фінансавую і кіраўнічую палітыку, то пакупнікі сталі больш старанна ставіцца да выбару дэвелапера, больш звяртаць увагі на яго надзейнасць і здольнасць выконваць свае абавязацельствы не толькі пры спрыяльных эканамічных умовах, але і падчас фінансавых узрушэнняў. Зрэшты, высокая актыўнасць на рынку жылля, якое будуецца нават у цяперашні час, калі ўзмацніліся негатыўныя тэндэнцыі ў эканоміцы, кажа пра тое, што крэдыт даверу пакупнікоў досыць вялікі, і настрой іх у цэлым аптымістычна.

Партал Move.su жадае Вам не памыліцца з выбарам!