Агульная долевая і агульная сумесная ўласнасць. Удзельнік агульнай долевай уласнасці на зямельны ўчастак. Долевая агульная ўласнасць - гэта ...

Большасці грамадзян нашай краіны пашчасціла быць уладальнікам пэўнай уласнасці: машыны, кватэры, дома, дачы, мэблі, прадметаў ўжытку і шмат чаго іншага. Калі гаворка заходзіць аб праве на ўласнасць, звычайна маецца на ўвазе магчымасць ўладальніка здзяйсняць са сваімі рэчамі любыя дзеянні. Ён можа іх прадаць, падарыць, абмяняць, змяніць або сапсаваць. Часцяком гэта рашэнне прымаецца гаспадаром прадмета самастойна (калі не прымяняюцца якія-небудзь абмежаванні, абумоўленыя ў заканадаўстве).

Аднак гэтае правіла не можа быць універсальным, так як для яго існуюць выключэнні. Калi маёмасць належыць не аднаму, а некалькім людзям (агульная долевая і агульная сумесная ўласнасць), то пры выкананні аперацый з яго удзелам трэба згода ўсіх зацікаўленых бакоў.

Паняцце аб агульнай уласнасці

Агульнай уласнасцю становіцца маёмасць, якое належыць двум людзям або большай колькасці асоб. Часцяком гэта тычыцца прадметаў і аб'ектаў, якія перайшлі да уласнікам ў якасці спадчыны па закону.

Спадчынадаўца, якія склалі завяшчанне, звычайна выразна паказваюць спадчыннікаў канкрэтных рэчаў і аб'ектаў. Аднак калі такога дакумента няма, маёмасць пераходзіць спадчыннікам ў адпаведнасці з парадкам, названым у заканадаўстве. Існуе строгая іерархія, якая завецца чаргой. Як правіла, у кожнай з такіх чэргаў некалькі раўнапраўных новых уладальнікаў. Усе яны становяцца ўдзельнікамі агульнай уласнасці, а іх правы, магчымасці і абавязкі рэгулюе Грамадзянскі кодэкс (ГК).

Віды агульнай уласнасці і іх асаблівасці

У адпаведнасці з ГК, існуе агульная долевая і агульная сумесная ўласнасць. Іх агульнай рысай становіцца падзел права ўласнасці паміж некалькімі людзьмі, але ўдзельнікі долевага выгляду маёмасных адносін могуць вызначыць памер сваёй долі, а пры агульнай сумеснай уласнасці гэта немагчыма.

Яскравым прыкладам апошняй можна лічыць ўсе прадметы, а таксама рухомыя і нерухомыя аб'екты маёмасці, якія былі набыты мужам і жонкай у перыяд шлюбу. Долю кожнага з іх разлічыць немагчыма.

Разам з тым закон прызнае іх маёмасць ў агульнай долевай уласнасці, калі пры заключэнні шлюбу быў падпісаны спецыяльны дагавор. Шлюбным кантрактам можа быць вызначаны кошт долі кожнага з мужа і жонкі. Яны нават могуць зусім адмовіцца ад агульнага вядзення рахункаў, выбраўшы паасобны рэжым.

Такім жа чынам людзі, якія ўдзельнічаюць у сялянскай (фермерскай) гаспадарцы, дамаўляюцца паміж сабой аб тым, долі якога памеру будуць належаць кожнаму з іх. Іншымі словамі, у такіх выпадках гаворка ідзе пра замену адносін сумеснай уласнасці долевым удзелам. Такія маніпуляцыі могуць быць выкананы выключна пры адзінагалоснага вырашэнні бакоў, што ўдзельнічаюць. Зваротная метамарфоза немагчымая.

Вядома, не заўсёды ўдзельнікі такіх маёмасных адносін знаходзяцца ў сваяцтве паміж сабой. У выніку продажу уладальнікамі могуць стаць зусім чужыя людзі, але ў любым выпадку кожнаму з іх варта паклапаціцца аб пабудове нармальных стасункаў з астатнімі ўдзельнікамі. Гэта дыктуюць як правілы добрага тону, так і элементарны здаровы сэнс: рана ці позна паўстане неабходнасць у іх садзейнічанні.

Правы ўласніка агульнай долевай уласнасці: трохі важнай тэорыі

Каб глыбей зразумець прававыя нормы, якія рэгулююць маёмасныя адносіны удзельнікаў агульнай уласнасці, варта звярнуцца да крыніцы сучаснага правы - старажытнарымскай юрыспрудэнцыі. У працах рымлян паказана, што кожны ўласнік можа распараджацца долевым правам валодання ўсёй рэччу. Гэта значыць, што яму належыць не канкрэтная доля маёмасці, а доля правы на гэты аб'ект або прадмет. Такім чынам, долевая агульная ўласнасць - гэта валоданне правам на распараджэнне маёмасцю, а не самой рэччу.

Практычнае прымяненне апісанага вышэй правілы заключаецца ў наступным: уладальнік адной чацвёртай долі ў правах агульнай долевай уласнасці на аб'ект нерухомасці (напрыклад, кватэру), плошча якой складае 80 кв. м, не можа лічыць сябе ўладальнікам 20 кв. м дадзенага жылля. У яго распараджэнні знаходзіцца адна з доляй ў праве на ўсю кватэру, аднак не права на чвэрць плошчы.

Існуюць ўмовы, пры выкананні якіх ўдзельнік агульнай долевай уласнасці можа стаць аднаасобным уладальнікам маёмасці, таксама яму можа быць даступная працэдура замацавання за сабой права на карыстанне сваёй часткай.

Асобныя аспекты валодання і карыстання аб'ектам агульнай уласнасці

ГК РФ прадастаўляе ўсім уласнікам наступныя магчымасці:

• Валоданне канкрэтным прадметам (рэальнае ўладанне).
• Выкарыстанне сваёй рэчы, прадмета або аб'екта (атрыманне выгады шляхам яго прамога прымянення, атрыманне пладоў, прадукцыі і даходаў).
• Распараджэнне названым прадметам (здача ў арэнду, продаж, абмен, аддача ў якасці закладу).

Доля ў праве агульнай долевай уласнасці накладвае на ўладальніка абавязацельства ўзгаднення запланаваных ім дзеянняў з усімі астатнімі праваўладальнікамі. Варта ўлічваць той факт, што калі ўдзельнік не зможа знайсці агульную мову, прынамсі з адным з астатніх уладальнікаў долі (нават самай маленькай), усе прынятыя ім дзеянні з аб'ектам будуць расцэненыя як неправамерныя.

Прыклад для ілюстрацыі

Разгледзім сітуацыю, пры якой агульная долевая ўласнасць на зямельны ўчастак з некалькімі дрэвамі належыць чатыром людзям. Адзін з іх зацікаўлены ў тым, каб самому выкарыстоўваць аб'ект. Іншыя не жадаюць дзяліць яго ці на ім працаваць, іх прапановай становіцца перадача зямлі ў арэнду. Нажаль, пры такой форме ўласнасці галасаванне не можа быць рашэннем пытання, так як усе без выключэння ўдзельнікі павінны быць згодныя з выніковым вынікам.

Якім спосабам можна прыйсці да агульнага назоўніка?

Калі кампрамісу дасягнуць не ўдаецца, удзельнік агульнай долевай уласнасці мае права звярнуцца ў суд. Згодна з законам, пазоўнік можа прасіць (ці нават патрабаваць), каб яму далі магчымасць валодаць і карыстацца часткай агульнага ўчастка (або любога іншага аб'екта), які суразмераны яго долі.

Калі гэта немагчыма, то іншыя ўдзельнікі, якія валодаюць і карыстаюцца маёмасцю, могуць кампенсаваць пазоўніку кошт яго долі.

Няма такога закону, паводле якога суд мог бы прымусіць аднаго з удзельнікаў прадаць агульны аб'ект або пагадзіцца на яго здачу ў арэнду. Грамадзянскае права прадугледжвае заключэнне падобных дагавораў толькі на добраахвотнай падставе. У крайнім выпадку, чалавек можа прадаць адну з тых частак, на якія падзелена долевая агульная ўласнасць. Гэта можа быць выканана ў абыход атрымання згоды іншых удзельнікаў, аднак абавязкова павінна быць выканана права пераважнай куплі.

Прававы аспект: пратэрмінаваныя крэдытныя абавязальніцтвы

Доля ў агульнай долевай уласнасці з'яўляецца часткай маёмасці чалавека. Гэта дае права крэдыторам прэтэндаваць на кампенсацыю запазычанасці за кошт яе кошту. Закон дазваляе ўжываць гэтыя меры пры спагнанні даўгоў з удзельнікаў і долевай, і сумеснай уласнасці.

Ажыццяўляючы прымусовае вызначэнне і ацэнку долі (калі гаворка ідзе аб сумеснай уласнасці), а таксама яе продаж, крэдыторы абавязаны ўлічыць прававыя інтарэсы іншых бакоў. Як і ў выпадку з добраахвотнай продажам, удзельнікі маюць пераважнае права першымі прапанаваць сваю цану. Калі гэтая працэдура не будзе выкананая, і долю купіць старонні чалавек, пасля судовага разбору здзелка можа быць аспрэчана.

З прычыны гэтага крэдытор можа запатрабаваць ад даўжнiка продажу яго долі аднаму з удзельнікаў. У дадзеных абставінах продаж маёмасці, якая знаходзіцца ў агульнай долевай уласнасці, павінна быць выканана без заніжэння яго кошту (што магло б быць выгадным для даўжніка і пакупніка). Гэта ўмова накіравана на абарону інтарэсаў крэдытора.

У тым выпадку, калі ніхто з удзельнікаў не выказаў жадання купіць яшчэ адну долю, доўг павінен быць пагашаны шляхам яе продажу з публічных таргоў. Такая мера заклікана абараніць даўжніка ад наўмыснага заніжэння цэны, так як у працэсе таргоў ён мае шанец атрымаць максімальную суму.

Цікава тое, што ў крэдытора няма права на куплю долі даўжнiка, так як ён можа парушыць правы іншых удзельнікаў. А калі яны адмаўляюцца ад сваіх пераваг, у сілу ўступае патрабаванне закона аб арганізацыі таргоў. Апісаная працэдура актуальная толькі ў тым выпадку, калі ў даўжнiка ёсць долевая агульная ўласнасць. Гэта ніяк не можа быць выкарыстана ў адносінах да тым, хто валодае доляй у сумесным маёмасці. У такім выпадку крэдытор можа настойваць толькі на выдзяленні часткі завінаваціўся, каб спагнаць з яго доўг іншымі метадамі.

Што варта ведаць пра змест, рамонце і мадэрнізацыі аб'ектаў, якія знаходзяцца ў агульнай уласнасці?

Будучы уладальнікам любога маёмасці, чалавек, натуральна, праяўляе клопат аб яго стане і захаванасці. Ён не толькі карыстаецца правамі і прывілеямі, але яшчэ і нясе пэўную адказнасць. Напрыклад, на яго плячах ляжыць клопат пра змест прадметаў і аб'ектаў, а таксама рызыкі, звязаныя з іх пашкоджаннем і гібеллю.

Да асноўных выдаткаў можна аднесці:

• Неабходнасць капітальнага і бягучага рамонту.
• Страхавыя плацяжы.
• Выдаткі на рэгістрацыю.
• Аплату аховы і камунальных плацяжоў.
• Выплату падаткаў.

Названыя нюансы актуальныя і для людзей, якія валодаюць сумесным або долевым маёмасцю. Агульная долевая ўласнасць - гэта спецыфічны выгляд актываў, таму сумы расходаў дзеляць паміж ўласнікамі прапарцыйна велічыні іх долі. Несці фінансавыя абавязацельствы павінны ўсе ўдзельнікі, незалежна ад таго, карыстаюцца яны аб'ектам ці не.

У тых выпадках, калі хтосьці з удзельнікаў не хоча плаціць пэўную частку выдаткаў на ўтрыманне аб'екта, іншыя могуць звярнуцца да прымусовага спагнанню грашовай сумы.

Аднак варта ўнесці абмоўку аб тым, што ўдзельнікі могуць звярнуцца да судовага іску толькі ў тым выпадку, калі дом у агульнай долевай уласнасці (ці іншы аб'ект) можа сур'ёзна пацярпець з-за нявыплаты часткі камунальных плацяжоў, абавязковых рамонтных або аднаўленчых работ. Абіўка пакояў дарагімі панэлямі не будзе прызнаная неабходнымі работамі, такім чынам, няма сэнсу чакаць кампенсацыі яе кошту.

Пры жаданні акультурыць або ўпрыгожыць маёмасць аптымальным стане атрыманне пісьмовай згоды на такія мерапрыемствы. Дакумент стане пацвярджэннем аднагалоснага рашэння і дазволіць таму, хто ажыццявіў гэтыя дзеянні, павялічыць сваю долю суразмерна ўкладанняў.

Навошта патрэбна агульная долевая ўласнасць і што з ёю рабіць?

Як і любое іншае маёмасць, долевая агульная ўласнасць - гэта аб'ект атрымання ў спадчыну, дарэння, здзелак куплі / продажу або здачы ў арэнду. Толькі сам удзельнік мае права вырашаць, як яму паступіць са сваёй доляй.

Аднак правілы ёсць правілы, і іх неабходна выконваць. Таму пры жаданні прадаць долю старонняму чалавеку (які не з'яўляецца удзельнікам агульнай уласнасці) прадавец абавязаны напісаць і разаслаць інфармацыйныя лісты іншым уладальнікам. У іх варта паказаць аб'ём і кошт прадаванай долі, а таксама іншыя ўмовы. Ліст можа быць ўручана асабіста, пад подпіс або адпраўлена па пошце.

У тым выпадку, калі ніхто з саўладальнікаў не зацікаўлены ў куплі, ўчастак у агульнай долевай уласнасці (іншы прадмет або аб'ект) можа быць прададзены любому пакупніку.

Варта ведаць, што ўдзельнікі долевай уласнасці могуць разважаць пра тое, ці будуць яны купляць долю ці не, на працягу наступных перыядаў часу:

• Пры продажы нерухомай маёмасці - адзін месяц.
• Калі гаворка ідзе пра рухомы прадмет - дзесяць дзён.

Аспрэчыць законнасць правядзення здзелкі ўладальнікі могуць на працягу трох месяцаў пасля яе здзяйснення. Калі ў іх ёсць якія-небудзь сумневы, яны не павінны прапускаць гэты тэрмін, бо пасля суд не стане разглядаць іх справа. Уладальнікам варта ведаць, што ім не атрымаецца дамагчыся прызнання здзелкі несапраўднай, магчымы толькі пераклад права ўласнасці на аднаго з удзельнікаў.

Асаблівасць працэдуры дарэння, завяшчання або аддачы ў якасці закладу заключаецца ў тым, што апавяшчаць іншых удзельнікаў не патрабуецца. У любым выпадку гэтая здзелка будзе прызнаная законнай і сапраўднай.

Агульная долевая ўласнасць на зямельны ўчастак: як правільна гэта ліквідаваць?

Усе апісаныя законы і правілы сапраўдныя таксама ў тым выпадку, калі аб'ектам долевай грамадскай уласнасці з'яўляецца зямля. Праўда, аперацыі з такой нерухомасцю звязаны з цэлым наборам спецыфічных асаблівасцяў.

У першую чаргу варта заўважыць, што колькасць уладальнікаў у некаторых участкаў можа дасягаць некалькіх соцень. Гэта звязана з тым, што многія сельскагаспадарчыя землі былі мэтанакіравана вылучаныя, каб стаць долевай уласнасцю работнікаў саўгасаў і калгасаў (ужо пасля ліквідацыі арганізацый).

Сёння існуе ўстойлівы цікавасць да такіх участках. Некаторыя з іх выкарыстоўваюцца для вырошчвання прадукцыі, на іншых будуюць жылыя дамы. На продаж і куплю зямлі забаронаў няма, праўда, ёсць некаторыя абмежаванні наконт перапродажу паёў трэцім асобам (каб пазбегнуць безгаспадарчых выкарыстання рэсурсаў).

Уладальнікі, плануючы продаж, абмен або перадачу ў арэнду, звяртаюцца да астатнім удзельнікам, каб тыя дазволілі вылучыць іх зямельныя долі ў агульнай долевай уласнасці. Мэта гэтага дзеяння паказваць не абавязкова, бо фактычна гэта тычыцца толькі ўладальніка паю. Часцей за ўсё ёю становіцца:

• Здзелка паміж грамадзянамі або з удзелам арганізацыі (перадача ў дар, абмен, продаж, купля, здача ў арэнду).
• Ўзнікненне спадчынных правоў на пэўную долю ўчастка (у адпаведнасці з запаветам ці законам).
• Рашэнне суда аб правамернасці маёмасных прэтэнзій на долю.
• Працэс прыватызацыі зямлі.

Для вылучэння долі неабходна рашэнне сходу дольшчыкаў. Яны вызначаюць тое месца, дзе будзе выдзелена зямля, і абазначаюць яго на плане ўчастка. Затым прыходзіць чаргу межавання - працэдуры, якая праводзіцца кадастравых інжынерам на мясцовасці. Выдзеленая доля адгароджваецца, і ёй прысвойваецца новы кадастравы нумар.

Дольшчык абавязаны праінфармаваць грамадскасць пра свой намер вылучыць пай і арганізаваць сход уладальнікаў. Ён можа выкарыстоўваць любы зручны яму мясцовы канал СМІ (газеты, радыё, тэлебачанне).

Людзі, якія сабраліся пайшчыка сцвярджаюць праект межавага плана, складаюць пратакол і падпісваюць акт аб узгадненні межаў новага ўчастка. Далейшыя дакументы ўладальнік вылучанага паю атрымлівае ў Росреестре.

Як размеркаваць прыбытак ад агульнай долевай уласнасці

У выніку самастойнага выкарыстання агульнага аб'екта ўсімі ўладальнікамі, яго продажу або здачы ў арэнду яны атрымліваюць пэўны даход. Так як уласнасць агульная, то і грошы не могуць належаць камусьці аднаму.

Фактычна пытанне аб тым, якая частка даходу належыць кожнаму ўладальніку долі, не рэгулюецца заканадаўствам. Яны вырашаюць гэтае пытанне паміж сабой у працэсе перамоваў і абмеркавання. Дзяржава вызначае толькі парадак дакументальнага афармлення рашэння удзельнікаў агульнай уласнасці аб размеркаванні іх даходу.

Часцяком атрыманыя сродкі дзеляць паміж уладальнікамі маёмасці прапарцыйна велічыні іх доляй. Пры гэтым варта ўлічваць намаганні, якія былі прыкладзены кожным з іх для атрымання прыбытку. Нярэдка уладальнік невялікай долі, які выканаў буйны аб'ём работ (напрыклад, неабходных для апрацоўкі агульнай зямельнага ўчастка, яго продажу або здачы ў наём), можа разлічваць на салідную частка прыбытку.

Асаблівая ўвага уладальнікам варта звярнуць на тое, як будзе дакументавана прададзеная агульная долевая ўласнасць. Дагавор куплі-продажу не можа проста змяшчаць указанне аб пералічэнні грошай аднаму з уладальнікаў. Бо гэта не дазваляе выканаць правільны, і дакладны разлік падатковых адлічэнняў.

Ўласнікі абавязаныя скласці паміж сабой пагадненне або дадатковае пагадненне, якое ідзе з дамовай куплі-продажу. Паказаўшы ў гэтым дакуменце ўсе дадзеныя аб размеркаванні атрыманых імі грашовых сродкаў, яны паступяць згодна з заканадаўствам.

Многія ўдзельнікі агульнай долевай уласнасці, сутыкаючыся з неабходнасцю правядзення якіх-небудзь аперацый са сваёй часткай маёмасці, маюць цяжкасці з захаваннем усіх заканадаўчых нормаў і правілаў. Гэта нядзіўна, бо ў побыце людзі не так часта сутыкаюцца з маёмасным заканадаўствам і не могуць хутка зарыентавацца ў шматлікіх нюансах сваёй справы.

Сітуацыю парой ўскладняюць нацягнутыя адносіны паміж ўласнікамі або іх нежаданне ісці на кампраміс. Каб усе прынятыя дзеянні былі законнымі, правільнымі і не маглі быць аспрэчаныя, лепш звярнуцца да юрыста. Кваліфікаваная дапамога істотна палягчае і паскарае многія працэдуры, асабліва калі справа даходзіць да суда, калі патрабуецца дазвол маёмасных спрэчак.