Агульную маёмасць шматкватэрнага дома - гэта што такое? Ўтрыманне і рамонт агульнай маёмасці шматкватэрнага дома

Шматкватэрныя хаты маюць значную плошчу, якая адносіцца да агульнага маёмасці. У чым заключаецца спецыфіка карыстання ім? Якім чынам грамадзяне прымаюць рашэнні, звязаныя з утрыманнем агульнадамавыя маёмасці?

Што разумеецца пад агульнай маёмасцю ў доме?

У адпаведнасці з прававымі актамі, прынятымі ў РФ, агульную маёмасць шматкватэрнага дома - гэта долевай рэсурс уладальнікаў кватэр, размешчаных у аб'екце нерухомасці. Асноўныя элементы дадзенай інфраструктуры могуць быць прадстаўлены ў шырокім дыяпазоне. Як правіла, гэта памяшканні, да якіх не адносяцца кватэры, а таксама:

- якія выкарыстоўваюцца ў мэтах абслугоўвання некалькіх памяшканняў у доме аб'екты;

- лесвічныя пляцоўкі;

- ліфты;

- калідоры;

- гарышчы;

- тэхнічныя паверхі і падвалы;

- розныя інжынерныя камунікацыі;

- даху;

- канструкцыі, якія выконваюць агароджвае, апорную функцыю;

- розныя віды абсталявання, размешчаныя ў доме па-за межамі кватэр;

- зямельны ўчастак, дзе размяшчаецца дом, расліны, якія на ім высаджаныя, размешчаныя на ім элементы добраўпарадкавання.

Асноўныя нарматыўныя акты, якія рэгулююць праваадносіны ў названай сферы, - Жыллёвы кодэкс, а таксама пастанова ўрада ад 2006/08/13 № 491. У агульным выпадку трэба звяртацца да палажэнняў ВК РФ. У пытаннях утрымання адпаведных аб'ектаў трэба чытаць ужо паказаная пастанова ўрада. Агульную маёмасць шматкватэрнага дома характарызуецца вялікай колькасцю нюансаў у частцы карыстання і зместу.

Вывучым іх.

Асаблівасці карыстання агульнадамавыя рэсурсамі

Ўласнікі адпаведных памяшканняў выкарыстоўваюць іх у адпаведнасці з федэральным заканадаўствам РФ. Змена велічыні агульнай маёмасці дома магчыма выключна са згоды ўсіх уладальнікаў дадзенай інфраструктуры. Акрамя таго, магчымая перадача адпаведных памяшканняў ва ўласнасць іншых асоб. Галоўнае, каб пры ажыццяўленні падобных праваадносін выконваўся крытэр - агульную маёмасць уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме можа перайсці ў карыстанне, толькі калі дадзеная працэдура не парушае правоў і інтарэсаў грамадзян і арганізацый.

Зямельныя ўчасткі, на якіх размяшчаюцца жылыя аб'екты, могуць перадавацца ў абмежаваны карыстанне іншым асобам. Калі да прыняцця заканадаўства, якое рэгулюе парадак выкарыстання агульнадамавыя рэсурсаў, дадзеныя ўчасткі ўжо выкарыстоўваліся кім-небудзь, доступ да іх не можа быць забаронены. Новае абцяжаранне аб'екта усталёўваецца ў адпаведнасці з пагадненнем паміж уладальнікамі кватэр і тварам, які збіраецца задзейнічаць ўчастак. Магчымыя спрэчкі ў рамках дадзеных праваадносін вырашаюцца ў судовым парадку.

Асаблівасці ўтрымання агульнадамавыя аб'ектаў

Вывучым зараз тое, якім чынам ажыццяўляецца ўтрыманне агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме.

У адпаведнасці з законамі ў сферы жыллёвага права РФ, уладальнікі кватэр нясуць выдаткі на рашэнне разгляданай задачы сумесна. Доля дадзеных выдаткаў, якія прыходзяцца на канкрэтнага ўласніка, вызначаецца зыходзячы з долі ў агульнай уласнасці, якая належыць чалавеку. Нават калі ўласнік кватэры не пражывае ў ёй, ён тым не менш павінен уносіць плату за ўтрыманне агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме. Калі чалавек не карыстаецца ліфтам, напрыклад, па той прычыне, што пражывае на 1 паверсе, то за адпаведны элемент інфраструктуры жылога аб'екта ён павінен плаціць.

Канкрэтны пералік мерапрыемстваў, якія складаюць змест агульных рэсурсаў у доме, залежыць ад характарыстык канкрэтнага жылога аб'екта, кліматычных умоў, у якіх ён размешчаны. Як правіла, у іх склад уваходзіць:

- перыядычны агляд маёмасці, які ажыццяўляецца уладальнікамі кватэр і іншымі адказнымі асобамі ў мэтах выяўлення недапрацовак у структуры адпаведных аб'ектаў;

- забеспячэнне функцыянальнасці сістэм электразабеспячэння;

- правядзенне уборкі і санітарна-гігіенічнай апрацоўкі памяшканняў, зямельнага ўчастка, на якім размяшчаецца дом;

- вываз смецця і адходаў, якія ўтвараюцца ў выніку працы фірмаў, якія карыстаюцца рознымі памяшканнямі ў доме;

- прымяненне мер пажарнай абароны, прадугледжаных заканадаўствам РФ;

- сыход за раслінамі, пасаджанымі на зямельным участку, які прылягае да дома;

- абслугоўванне элементаў добраўпарадкавання, размешчаных на адпаведнай тэрыторыі;

- ажыццяўленне бягучага рамонту аб'ектаў, падрыхтоўка іх да эксплуатацыі ў той ці іншай сезон;

- рэалізацыя мерапрыемстваў, накіраваных на павышэнне энергаэфектыўнасці жылога дома.

Можна адзначыць, што ў пералік мерапрыемстваў, якія фарміруюць ўтрыманне і рамонт агульнай маёмасці шматкватэрнага дома, не ўваходзяць:

- забеспячэнне функцыянальнасці дзвярэй у належаць жыхарам кватэрах - вонкавых і ўнутраных, вокнаў;

- уцяпленне гаўбцоў;

- замена шкла;

- сыход за зямельнымі ўчасткамі, якія не ўваходзяць у структуру агульнай маёмасці, уключаючы пасадку раслін на ім.

Названыя задачы вырашаюцца ўласнікамі кватэр.

У лік асноўных мерапрыемстваў, якія праводзяцца ў рамках карыстання агульным маёмасцю, уваходзіць рамонт. Ён можа быць бягучых і капітальным. Вывучым яго асаблівасці.

Рамонт агульнадамавыя аб'ектаў

Рамонт праводзіцца ў адпаведнасці з рашэннем сходу уласнікаў. Бягучы прызначаны для папярэджання зносу, а таксама падтрымання функцыянальнасці аб'ектаў, пра якія ідзе гаворка. Капітальны рамонт агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме ўключае замену або рэканструкцыю асобных элементаў інфраструктуры жылога памяшкання. Ён таксама вырабляецца, калі заканчваецца тэрмін эксплуатацыі адпаведных аб'ектаў.

Бягучы (роўна як і капітальны) рамонт агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме можа праводзіцца кіраўнікамі кампаніямі, калі такі абавязак усталёўваецца на іх рашэннямі уласнікаў. Удзел у дадзеных праваадносінах - выключная кампетэнцыя уладальнікаў кватэр. Жыхары таксама усталёўваюць ўтрыманне і графік выканання работ па рамонце агульных рэсурсаў у доме.

Адзначым, што кіраўнікі кампаніі абавязаны выконваць бягучыя і неадкладныя работы, неабходныя ў мэтах падтрымання функцыянальнасці аб'ектаў, нават калі дамовай з ўласнікамі не ўстаноўлена канкрэтнага пераліку адпаведных работ. Уладальнікі кватэр у мэтах фінансавання дадзеных мерапрыемстваў фармуюць фонд капітальнага рамонту агульнай маёмасці шматкватэрных дамоў. Разгледзім яго спецыфіку.

Выкарыстанне фонду агульных грашовых сродкаў уласнікаў кватэр

Фонд, пра які ідзе гаворка, размяшчаецца на спецыяльным рахунку. Адчыняецца ён у крэдытна-фінансавай арганізацыі, якая мае кампетэнцыі праводзіць адпаведныя транзакцыі. Грашовыя сродкі, размешчаныя на асобным рахунку і належаць уладальнікам кватэр, выкарыстоўваюцца, такім чынам, у мэтах правядзення капрамонту рэсурсаў.

Фарміраванне адпаведнага фонду ажыццяўляецца за кошт узносаў жыхароў, а таксама пеняў, налічваюцца на дадзеныя сумы ў парадку, устаноўленым законам. У некаторых выпадках магчыма таксама налічэнне банкам працэнтаў за размяшчэнне грашовых сродкаў на рахунку, пра які ідзе гаворка. Фонд капрамонту размяркоўваецца паміж ўласнікамі кватэр прапарцыйна велічыні іх узносаў.

Права ўласнасці на гэтыя грашовыя сродкі належыць ўладальніку канкрэтнага жылога памяшкання. Калі чалавек прадае кватэру, то яе пакупнік становіцца таксама ўласнікам долі ў фондзе капрамонту. Варта адзначыць, што ўладальнікі грашовых сродкаў на асобным рахунку не мае права выкарыстоўваць іх у іншых мэтах, акрамя як для правядзення капрамонту агульных рэсурсаў у доме.

Вывучым зараз тое, як праводзяцца мерапрыемствы, у рамках якіх ўласнікі усталёўваюць правілы ўтрымання агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме. Гаворка ідзе пра паседжанні агульнага сходу ўладальнікаў кватэр.

Пасяджэнне агульнага сходу ўладальнікаў кватэр: асаблівасці правядзення мерапрыемства

Агульны сход уласнікаў жылых памяшканняў, у адпаведнасці з законамі ў сферы жыллёвага права РФ - галоўны орган кіравання домам. Фактычна яно адначасова з'яўляецца і паседжаннем, і таму, можа разглядацца як мерапрыемства. Сход уласнікаў мае парадак дня і прадугледжвае фарміраванне пераліку прынятых рашэнняў праз галасаванне.

Агульную маёмасць шматкватэрнага дома - гэта аб'екты, якія ў адпаведнасці з вынікамі сходу ўладальнікаў кватэр могуць быць:

- рэканструяваны;

- дапоўнены гаспадарчымі пабудовамі рознага прызначэння;

- адрамантаваны - у тым ліку пры выкарыстанні фонду капрамонту.

На пасяджэнні агульнага сходу ўладальнікаў кватэр могуць быць прыняты рашэнні:

- аб фарміраванні фонду капрамонту;

- аб велічыні ўзносу на капрамонт - адносна мінімальнага ўзроўню;

- пра выбар грамадзяніна, які будзе адкрываць спецыяльны рахунак адпаведнага фонду і ажыццяўляць аперацыі на дадзеным запісе;

- аб выбары банка, які будзе абслугоўваць фінансавыя транзакцыі, звязаныя з правядзеннем разлікаў уладальнікаў кватэр з пастаўшчыкамі паслуг па змесце агульных рэсурсаў;

- аб атрыманні ТСЖ, КК ці іншай кампетэнтнай арганізацыяй крэдытаў на правядзенне капрамонту ў доме;

- пра афармленне паручыцельстваў на ажыццяўленне падобных фінансавых аперацый;

- аб парадку выкарыстання прылеглага да дома зямельнага ўчастка;

- аб выкарыстанні аб'ектаў, якія ўваходзяць у агульныя рэсурсы дома, іншымі асобамі - напрыклад, у мэтах размяшчэння рэкламы;

- аб надзяленні паўнамоцтвамі асоб, якія ўдзельнічаюць у падпісанні дагавораў на выкарыстанне аб'ектаў;

- пра ўкараненне інфармацыйных сістэм у рамках ўзаемадзеяння уласнікаў кватэр, а таксама аб вызначэнні асоб, якія маюць права задзейнічаць падобныя тэхналагічныя рашэнні;

- аб парадку фінансавання выдаткаў, звязаных з установай сходаў з удзелам КК, ТСЖ ці іншай кампетэнтнай арганізацыі;

- пра выбар механізмаў кіравання домам;

- аб неабходнасці правядзення бягучага рамонту маёмасці.

Вывучым тое, якім чынам могуць праводзіцца сходу, пра якія ідзе гаворка.

Формы і парадак правядзення сходаў ўладальнікаў кватэр

Разгляданая мерапрыемства можа быць праведзена:

- у форме вочнага галасавання - калі ўладальнікі прысутнічаюць на ім асабіста, абмяркоўваюць пытанні і прымаюць рашэнні па іх;

- з дапамогай завочнага галасавання жыхароў - у парадку, устаноўленым нарматыўна-прававымі актамі РФ;

- у змяшанай форме.

Нарматыўна-прававымі актамі РФ таксама ўстаноўлены парадак правядзення разгляданага мерапрыемствы. Перш за ўсё, у законе ўстаноўлена тое, з якой перыядычнасцю павінны праводзіцца сходу, якія ўстанаўліваюць тое, якім чынам ўладальнікі дома выкарыстоўваюць агульную маёмасць шматкватэрнага дома. Гэта вельмі значны крытэрый з пункту гледжання эфектыўнасці кіравання адпаведнымі аб'ектамі.

Так, сходу, пра якія ідзе гаворка, павінны абавязкова праводзіцца адзін раз у год, калі іншае не прапісана лакальнымі нормамі, устаноўленымі уладальнікамі кватэр. Не лічачы асноўнага сходу уласнікаў, могуць праводзіцца пазачарговыя мерапрыемствы, звязаныя з абмеркаваннем розных аспектаў кіравання дома. Яны могуць ініцыіравацца любым грамадзянінам з ліку ўладальнікаў кватэр.

Агульны сход уласнікаў прызнаецца легітымным у выпадку захавання кворуму. У адпаведнасці жыллёвымі законамі РФ, ён павінен складаць 50% ад агульнай колькасці галасоў. Калі кворум не выкананы - праводзіцца яшчэ адно агульнае сход.

Калі які-небудзь з уладальнікаў кватэр вырашыў вынесці на абмеркаванне пытанне, напрыклад, пра тое, якім чынам павінен праводзіцца бягучы рамонт агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме, у пазачарговым парадку, то ён павінен праінфармаваць іншых жыхароў пра сваю ініцыятыву за 10 дзён да правядзення адпаведнага сходу . Чалавеку неабходна накіраваць звесткі аб мерапрыемстве суседзям у пісьмовым выглядзе альбо размясціць паведамленні аб пасяджэнні уласнікаў кватэр на спецыяльных стэндах. У дадзеным дакуменце павінны ўтрымлівацца:

- звесткі аб ініцыятар пазачарговага сходу уласнікаў;

- дадзеныя аб форме правядзення пасяджэння;

-Дата, месца, а таксама падчас правядзення мерапрыемства;

- асноўныя пытанні на парадку дня сходу уласнікаў;

- парадак вывучэння уладальнікаў кватэр з інфармацыяй, якая будзе разглядацца на пасяджэнні.

Уладальнікі кватэр, якія валодаюць 10% галасоў і больш на сходах, могуць звярнуцца ў КК або ТСЖ з просьбай правесці агульнае паседжанне. Дадзены зварот павінна быць складзена ў пісьмовым выглядзе і ўключаць пытанні парадку дня. КК або ТСЖ на працягу 45 дзён пасля атрымання адпаведнага дакумента, але не пазней чым за 10 дзён да правядзення агульнага пасяджэння, павінны праінфармаваць аб адпаведным мерапрыемстве жыхароў.

Падобныя ініцыятывы таксама могуць быць звязаныя з абмеркаваньнем нюансаў, якія характарызуюць правядзенне рамонту агульнай маёмасці ў шматкватэрных дамах або, напрыклад, выкарыстанне фонду капрамонту. Ініцыятарам адпаведнага сходу можа быць і сама кіруючая кампанія ці ж таварыства ўласнікаў. Пры гэтым ўключацца ў парадак дня могуць быць пытанні, якія звычайна знаходзяцца ў кампетэнцыі сходу ўладальнікаў кватэр.

Разгледзім зараз тое, якім чынам прымаюцца рашэнні уласнікаў жылля.

Асаблівасці прыняцця рашэнняў на сходах уласнікаў жылля

Як мы адзначылі вышэй, рэалізацыя мерапрыемстваў, звязаных з утрыманнем агульных рэсурсаў у доме, ажыццяўляецца зыходзячы з вынікаў галасавання на сходзе ўладальнікаў кватэр. Адпаведныя рашэнні прымаюцца ўласнікамі ў агульным выпадку большасцю галасоў, але часам патрабуецца падтрымка двух трацін жыхароў па тым ці іншым пытанні.

Асаблівасці галасавання на сходзе ўладальнікаў кватэр

Карысна будзе вывучыць тое, якім чынам праводзіцца галасаванне па пытаннях, якія стаяць на парадку дня ў рамках адпаведных сходаў. Напрыклад, датычна такіх працэдур, як правядзенне капітальнага рамонту агульнай маёмасці шматкватэрных дамоў ці ж расходавання фондаў, якія падлягаюць выкарыстанню ў адпаведных мэтах. Галасаванне на сходзе ўладальнікаў кватэр можа ажыццяўляцца асабіста ці ж праз прадстаўніка, які дзейнічае на падставе даверанасці. Кожны ўласнік мае колькасць галасоў, прапарцыйнае яго долі ўласнасці на агульныя рэсурсы ў доме. Звесткі аб асобах, якія ўдзельнічалі ў галасаванні, фіксуюцца ў пратаколе пасяджэння уладальнікаў кватэр.

Вынікі галасавання ў рамках сходу ўладальнікаў кватэр фіксуюцца ў спецыяльных пратаколах, якія з'яўляюцца афіцыйнымі дакументамі. Іх складанне і прымяненне змяшчаюцца ў іх палажэнняў можа меркаваць юрыдычныя наступствы.

Афармленне вынікаў сходу уласнікаў

Копіі адпаведных пратаколаў павінны быць прадстаўлены ўпаўнаважаным грамадзянінам ў КК, ТСЖ ці іншую кампетэнтную арганізацыю на працягу 10 дзён пасля правядзення сходу ўладальнікаў кватэр. У сваю чаргу, КК, ТСЖ ці іншая структура на працягу 5 дзён пасля атрымання адзначанага дакумента павінны накіраваць пратакол у якія рэгулююць органы ўлады. Калі дадзеныя структуры атрымліваюць 2 і больш крыніцы адпаведнага тыпу на працягу 3 месяцаў запар, то яны павінны ініцыяваць пазапланавую праверку дзейнасці грамадзян, звязанай з кіраваннем домам. Напрыклад - калі жыхары актыўна абмяркоўваюць тое, якія паслугі па змесце агульнай маёмасці шматкватэрнага дома павінны фарміраваць мерапрыемствы па змесце адпаведных аб'ектаў, то кампетэнтныя дзяржаўныя органы могуць праверыць тое, наколькі законныя дзеянні грамадзян у рамках дазволу падобных пытанняў.

Пратакол сходу ўладальнікаў кватэр не павінен утрымліваць рашэнняў па пытаннях, якія не ўключаны ініцыятарамі мерапрыемства ў парадак дня. Аб выніках пасяджэння уладальнікаў кватэр жыхары інфармуюцца на працягу 10 дзён пасля афармлення адпаведнага дакумента. Як правіла - з дапамогай размяшчэння на спецыяльных стэндах. Пратаколы, якія фіксуюць вынікі пасяджэння уладальнікаў кватэр, захоўваюцца ў месцы, якія вызначаюць самі жыхары. Пратаколы сходу уласнікаў, якія рэгламентуюць тое, якім чынам павінна выкарыстоўвацца агульную маёмасць шматкватэрнага дома - гэта крыніцы норм, абавязковыя для ўсіх жыхароў пры ўмове, што пытанні, разгледжаныя на парадку дня сходу, знаходзіліся ў кампетэнцыі адпаведнага органа кіравання домам.

Рашэнні, прынятыя па факце сходу ўладальнікаў кватэр, могуць быць абскарджаны ўласнікамі жылля ў судзе. Напрыклад, калі каго-небудзь з грамадзян не задаволіла тое, якім чынам вызначаны парадак расходавання сродкаў на рамонт агульнай маёмасці шматкватэрнага дома без яго ўдзелу, ці ж у тым выпадку, калі ён галасаваў супраць і лічыць свае правы парушанымі. Звярнуцца ў суд чалавек можа на працягу 6 месяцаў з моманту азнаямлення з рашэннем пасяджэння ўладальнікаў жылля.

Такім чынам, агульная маёмасць уласнікаў ў шматкватэрным доме павінна выкарыстоўвацца з улікам інтарэсаў кожнага жыхара. Ён мае права выказваць іх асабіста - на сходах уладальнікаў кватэр ці ж у судовым парадку.