Дагавор арэнды памяшкання: ўзор, прыклад запаўнення

Нягледзячы на крызіс у эканоміцы, рынак арэнды дастаткова ажыўлены. Як попыт, так і прапанова з кожным днём толькі растуць. Арэндныя здзелкі заключаюцца паміж юрыдычнымі і фізічнымі асобамі, а таксама ў змешаных варыянтах. Пры складанні дамовы варта прытрымлівацца выразных правіл, якія дазволяць абараніць свае правы і не апратэставаць пагадненне адным з бакоў.

прававыя асновы

Асноўныя правілы для ўзору дагавора арэнды памяшкання рэгулююцца Грамадзянскім кодэксам, у прыватнасці кіраўнікамі 34 і 35. У першай частцы кіраўніка 34 замацаваны агульныя нормы, якія прымяняюцца пры ўсіх відах арэндных дамоваў.

Большая частка інфармацыі, прапісанай у Кодэксе, мае диспозитивный характар. На практыцы боку здзелкі мае права самастойна вызначаць форму і прынцыпы сваіх адносін. Нормы заканадаўства прымяняюцца ў тым выпадку, калі бакі не агаварылі правілы паводзінаў у канкрэтнай сітуацыі. Імператыўны характар надзелены нормы адносна абароны законных правоў абодвух бакоў здзелкі і трэціх асоб. Такі падыход заканадаўца дазваляе ўраўнаважыць прававыя арэндныя адносіны і ніякім чынам не супярэчыць прынцыпам свабоды здзелак.

Ўзор дамовы арэнды памяшкання мяркуе замацаванне здзелкі ў звычайнай пісьмовай форме, калі іншае не агаворана на ўзроўні нарматыўных актаў.

форма дагавора

У абавязковым парадку здзелка паміж прадпрыемствамі заключаецца ў пісьмовай форме. Калі ўзор дамовы арэнды жылога памяшкання мяркуе, што бакі - фізічныя асобы, то сума ўгоды не павінна перавышаць 100 тысяч рублёў. Калі ў пагадненні ўдзельнічае хоць бы адну юрыдычную асобу, то арэнда таксама павінна афармляцца на папяровым носьбіце.

прэамбула

Як правіла, гэтай частцы дамовы надаецца менш за ўсё ўвагі, а дарма. Разыходжанне паміж названымі ў дамове дадзенымі і фактычнымі можа стаць прычынай прызнання здзелкі несапраўднай.

У узоры дамовы арэнды нежылога памяшкання кватэры прапісваецца наступная інфармацыя:

• поўная назва дагавора, яго нумар і месца складання, дата;
• поўная інфармацыя аб баках, паміж якімі заключаецца кантракт.

Калі гаворка ідзе пра заключэнне здзелкі паміж прадпрыемствамі, то ў прэамбуле павінна быць прапісана поўная назва і арганізацыйна-прававая форма кожнага з бакоў, паказваюцца Прозвішча, імя асобы, які падпісвае дакумент, і назва дакумента, які дае права подпісу (Статут або Даверанасць).

Пры пагадненні паміж прыватнымі асобамі варта паказаць Прозвішча, імя, пашпартныя дадзеныя. Калі ў пагадненні ўдзельнічае ІП, то патрабуецца ўнесці яго рэгістрацыйныя дадзеныя, падатковы код.

Прадмет дагавору

У узоры дагавора арэнды памяшкання паказана, што ў працэсе здзелкі павінна быць зафіксавана поўная інфармацыя аб перадаваным ўнаём маёмасці з яго апісаннем. У прыватнасці, павінна быць паказана месцазнаходжанне аб'екта, яго плошча, колькасць пакояў і іншае. Абавязкова ў дагавор уносіцца інфармацыя аб наяўнасці абцяжаранняў або арыштаў на маёмасць.

Варта памятаць, што правам на здачу ў арэнду надзелены не толькі ўласнік аб'екта нерухомай маёмасці. Дзеючае заканадаўства не забараняе заключаць здзелкі тым асобам, якія не аформілі сваё права ўласнасці. Уласнік маёмасці маюць права даручыць працэдуру падпісання дамовы і здачу памяшкання ў арэнду трэцяй асобе.

Пры адсутнасці ў дамове інфармацыі адносна апісання маёмасці апошняе нельга будзе ідэнтыфікаваць, і здзелка можа быць прызнана несапраўднай.

Кошт і ўмовы яе павелічэння

Ўзор дамовы арэнды жылога памяшкання, роўна як і нежылога, утрымлівае інфармацыю аб кошце і ўмовах яе магчымага павышэння. Аднак на заканадаўчым узроўні адсутнасць такой інфармацыі не цягне за сабой прызнанне здзелкі несапраўднай. У гэтым выпадку аплаце будзе падлягаць тая велічыня, якая ўжываецца да аналагічнай нерухомасці. Але такое становішча звычайна не задавальняе бакі дагавора, і цана фіксуецца ў цвёрдай суме. Аплата па арэнднай угодзе можа вырабляцца іншымі спосабамі. Напрыклад, у рахунак:

• долі ад пэўных даходаў;
• паляпшэння аб'екта арэнды сіламі арандатара;
• паслуг з боку арандатара.

У узоры дамовы арэнды нежылога памяшкання ў якасці прыкладу часта прапісваецца інфармацыя пра выпадкі змены памеру арэнднай платы. Па агульнаму правілу, кошт арэнды не павінна мяняцца часцей, чым 1 раз у год. Хоць можна сустрэць фармулёўку пра тое, што арэнда змяняецца штомесяц або штоквартальна, у залежнасці ад змены каэфіцыента інфляцыі. Арандатарам ў гэтым выпадку рэкамендуецца ў момант падпісання дамовы абмежаваць у пэўных рамках магчымае падвышэнне цаны.

Рэкамендуецца апісаць у дамове і парадак зніжэння арэнднай стаўкі, калі істотна змяніліся ўмовы выкарыстання нерухомасці, пагоршыліся якасныя характарыстыкі нежылога памяшкання, і не па віне арандатара.

Тэрмін дзеяння дагавора

Ўзор дамовы арэнды памяшкання паміж фізічнымі асобамі і прадпрыемствамі змяшчае звесткі аб тэрміне яго дзеяння. Пры адсутнасці такой інфармацыі кантракт будзе лічыцца зняволеным на нявызначаны перыяд. Такім чынам, бакі атрымліваюць дадатковыя правы. Гэта значыць адна з іх мае права адмовіцца ад кантракта ў любы час, папярэдзіўшы іншую за 1 месяц да мяркуемай даты скасавання здзелкі, калі іншыя ўмовы не прадугледжаны тэкстам дакумента.

Калі ў кантракце паказаны больш працяглы тэрмін, чым прадугледжана заканадаўствам, то такая здзелка будзе лічыцца заключанай на той тэрмін, які паказаны ў нарматыўным акце.

абавязкі бакоў

Любы дагавор - гэта ўзаемныя правы і абавязацельствы, якія пацьвярджаюцца пісьмова.

абавязкі арэндадаўца

Уласнік маёмасці (або яго ўпаўнаважаная асоба) абавязаны прадаставіць аб'ект арэнды ў абумоўленыя ў кантракце тэрміны. Стан нерухомасці і яе прызначэнне павінны адпавядаць умовам дагавора.

Звычайна ўся тэхнічная частка і апісанне аб'екта нерухомасці, прапісаныя ва ўзоры дамовы арэнды памяшкання паміж юрыдычнымі асобамі і фізічнымі, цалкам дублююцца ў акце прыёму-перадачы, дзе бакі пацвярджаюць, што ў іх няма прэтэнзій адзін да аднаго і стане нерухомасці.

Арэндадаўца нясе адказнасць за магчымыя недахопы, якія мае перадаванае маёмасць, пра якія арандатар не ведаў і не мог ведаць, а выявіў іх у працэсе эксплуатацыі. У гэтым выпадку арандатар мае права патрабаваць скасавання дагавора або ліквідацыі ўсіх выяўленых недахопаў, прапарцыйна памяншэння арэнднай платы.

Калі канкрэтныя недахопы нежылога памяшкання былі агавораны ў кантракце, то арандатар не мае права патрабаваць устаранення такіх недахопаў за кошт арэндадаўца.

абавязак арандатараў

Самая асноўная абавязак карыстальніка нерухомасці - своечасовая плата за арэнду і выкананне ўсіх правіл эксплуатацыі нежылых памяшканняў і ўмоў дагавора. Да прыкладу, калі памяшканне мае мэтавае прызначэнне (офіс), то арандатар не мае права там пражываць.

Як правіла, ва ўзоры дамовы арэнды жылога памяшкання з фізічнай асобай прадпрыемствам паказваецца інфармацыя пра тое, што арандатар абавязваецца прымаць удзел ва ўсіх выдатках па эксплуатацыі аб'екта арэнды, ад аплаты за газ да бягучага рамонту. Памер і парадак пакрыцця камунальных паслуг вызначаецца бакамі ў дагаворным парадку.

Па змаўчанні здача ў субарэнду павінна ўзгадняцца з уласнікам маёмасці, калі іншыя ўмовы прама не замацаваны ў дагаворы. Перадача ў арэнду нерухомасці арандатарам трэцяй асобе не здымае з першага абавязацельстваў па захаванасці аб'екта.

Да диспозитивной норме ставіцца палажэнне аб тым, што абодва бакі дамовы арэнды нясуць абавязацельствы па ажыццяўленню бягучага і капітальнага рамонту. Бакі маюць права дагаварыць самастойна, хто, калі і за чый кошт будзе праводзіць рамонт.

скасаванне дагавора

Як і любы від здзелкі, дагавор арэнды - гэта пагадненне паміж двума бакамі, якое можа быць скасавана ў сувязі са сканчэннем тэрміну або датэрмінова, па іншых падставах.

Шэраг палажэнняў, абумоўленых у пункце аб скасаванні ва ўзоры дамовы арэнды памяшкання, дае магчымасць арэндадаўцу звярнуцца ў суд з мэтай абароны сваіх правоў, калі:

• істотным чынам змяніліся якасныя характарыстыкі аб'екта арэнды;
• арандатар больш за 2 разы запар не ўносіў плату за карыстанне памяшканнем;
• арандатар парушае дамоўленасці адносна выкарыстання аб'екта арэнды;
• за арандатарам замацавана абавязацельства па правядзенні капітальнага рамонту, але ён так і не зрабіў яго.

У узоры дамовы арэнды нежылога памяшкання скасаванне здзелкі можа быць ажыццёўлена датэрмінова арандатарам, калі:

• прынятае маёмасць непрыдатна да выкарыстання па прычынах, якія не залежаць ад дзеянняў або бяздзейнасці арандатара;
• мае месца адмову ад абавязацельстваў па правядзенні капітальнага рамонту з боку арэндадаўца, калі гэта замацавана за уласнікам памяшкання ўмовамі дагавора;
• калі арэндадаўца стварае перашкоды для выкарыстання аб'екта арэнды, адмаўляецца яго перадаць;
• была ажыццёўлена перадача маёмасці з заганамі, пра якія ў момант прыёмкі арандатар не мог ведаць.

працэдура скасавання

Не ва ўсіх сітуацыях арэндадаўца або арандатар выступае ў адным твары. Да прыкладу, калі гаворка ідзе пра узоры дагавора арэнды памяшкання паміж юрыдычнымі асобамі, то наўрад ці за аплатай сочыць сам дырэктар прадпрыемства, які падпісаў дамову. Бухгалтар таксама можа забыць або па якіх-небудзь прычынах не правесці аплату. Для такіх выпадкаў Грамадзянскім кодэксам прадугледжаны варыянт папярэдняга паведамлення бакоў аб тым, каб адна з іх выканала свае абавязацельствы ў абумоўлены тэрмін. Пасля перадачы такога паведамлення, калі другі бок не распачала ніякіх дзеянняў і не паспрабавала выканаць свае абавязацельствы, другая бок ужо можа накіраваць паведамленне аб скасаванні дамовы арэнды.

У выпадку датэрміновага скасавання рэкамендуецца падпісаць адпаведнае пагадненне. Лепш за ўсё, каб пра такі дакуменце была інфармацыя ва ўзоры дамовы арэнды нежылога памяшкання. Скасаванне па такім дакументу не рэгламентавана дзеючым заканадаўствам, але павінна мець шэраг абавязковых рэквізітаў:

• дату складання, месца;
• поўнае апісанне рэквізітаў бакоў са спасылкай на дзеючы дагавор арэнды;
• падставы, якія даюць магчымасць датэрмінова скасаваць дагавор;
• інфармацыю пра тое, што пасля падпісання пагаднення бакі не маюць або маюць прэтэнзіі адзін да аднаго.

Да дамовы варта скласці акт прыёму-перадачы.

бязвыплатнае карыстанне

Існуе такая форма адносін, як бязвыплатная перадача маёмасці ўнаём. На заканадаўчым узроўні такое пагадненне называецца дамовай пазыкі або бязвыплатнага карыстання. У узоры дагавора бязвыплатнай арэнды памяшкання арэндадаўца выступае ў ролі пазыкадавальнікаў, а карыстальнік - пазыкаатрымальніка.

Калі гаворка ідзе пра перадачу ўнаём сацыяльнага жылля, то Жыллёвы кодэкс не забараняе такую здзелку на бязвыплатнай аснове, але з абавязковым паведамленнем органам мясцовага самакіравання, гэта значыць фактычна ўласніка такога жылля. Галоўнае, што пазыкадавальнікаў абавязаны паведаміць органы мясцовага кіравання, але не атрымаць згоду ад іх. Абмежаваннем можа выступаць толькі парушэнне ўліковага нормы жылой плошчы на 1 чалавека. У кожным горадзе такая норма свая. Да прыкладу, у Белгарадзе - гэта 15 кв. м., а ў Маскве - 10 кв. м.

Варта ведаць, што калі здзелка аб бязвыплатнай арэндзе хавае пад сабой звычайны дагавор арэнды, то спагнаць арэндную плату, нават у судовым парадку, не ўяўляецца магчымым.