Праектная дакументацыя - гэта ... Узгадненне праектнай дакументацыі

Купляючы доўгачаканы зямельны ўчастак з намерам пабудаваць сваё ўласнае жыллё, чалавек павінен быць знаёмы з правіламі і нормамі, якія рэгулююць падобныя працы. Таксама яму неабходна паглыбіцца ў большасць працэдур і мерапрыемстваў, якія папярэднічаюць або спадарожных будаўніцтву. Уладальнік нерухомасці павінен разумець, пра што кажуць архітэктары і будаўнікі, каб прымаць верныя рашэння, кантраляваць іх працу і атрымаць у выніку дом сваёй мары.

Планаванне і праектаванне

Сутыкаючыся з неабходнасцю індывідуальнага праектавання будынкаў, многія разумеюць, што ў гэтай справе немагчыма абысціся без спецыяліста, які ведае, як адбываецца распрацоўка і афармленне праектнай дакументацыі, яе ўзгадненне, карэкцыя і зацвярджэнне.

Нават самы просты аднапавярховы дом павінен быць збудаваны з захаваннем нормаў, прынятых на заканадаўчым узроўні. Акрамя таго, да сучаснага жылля прад'яўляюць нямала патрабаванняў, якія тычацца камфорту, выгоды, стылю і прэстыжу. Рабочая дакументацыя і праектная дакументацыя, распрацаваная на прафесійным узроўні, дазваляюць будаваць прыгожыя і функцыянальныя дома, забяспечаныя якаснымі ацяпляльнымі сістэмамі, забяспечаныя вадой і дастатковым аб'ёмам электраэнергіі.

Аднак перш за ўсё супрацоўніцтва са спецыялістамі на ўсіх стадыях будаўніцтва робіць аб'екты бяспечнымі і даўгавечнымі.

Што варта ведаць пра «ідэальных» праектах

Праектная дакументацыя - гэта не толькі план таго, як дом выглядае. Гэта спалучэнне патрабаванняў да жылых пабудоў з пажаданнямі ўладальніка (тэкставыя і графічныя матэрыялы). Распрацоўка праектнай дакументацыі патрабуе ад спецыяліста, які ёю займаецца, велізарнай колькасці тэарэтычных ведаў і практычнага вопыту. Невыкананне прапорцый памяшканняў, памылка або недагляд, якія тычацца размяшчэння электрычных правадоў, газавых труб або сістэмы водазабеспячэння, могуць ператварыць будучы дом у няёмкую ці нават небяспечную для жыцця людзей канструкцыю.

Таму архітэктары і будаўнікі з такой іроніяй ставяцца да летуценным кліентам, жадаючым атрымаць ідэальны дом. Вядома, для іх важна меркаванне ўладальніка пра тое, як павінны быць размешчаны пакоі, дзверы, вокны і праёмы, але пашырэнне дзіцячай, перанос сцен або дадатковае акно могуць супярэчыць правілах. Архітэктар лепш ведае аб магчымасці і мэтазгоднасці прымянення новых інжынерных сістэм, аб тым, якая дапушчальная нагрузка на перакрыцці, як павінна быць размеркавана ціск на падмурак і аб іншых падобных нюансах.

Што такое індывідуальнае праектаванне

Распрацоўка праектнай дакументацыі для ўзвядзення нетыповых або нестандартных жылых дамоў лічыцца адным з самых аптымальных спосабаў пабудовы камфортнага жылля. Не варта думаць, што індывідуальнае праектаванне - гэта занадта дарагая паслуга. Часцей за ўсё менавіта дзякуючы такому падыходу ўладальнікі атрымліваюць магчымасць зэканоміць на асноўных і дэкаратыўных будматэрыялах, а таксама на выкананні многіх відаў работ.

Складзеная разам з архітэктарам індывідуальная праектная дакументацыя - гэта магчымасць закладкі пэўных матэрыялаў (выгадных па цане, дастаўцы або мантажы), пралік іх ўзаемазаменнасці і рацыянальнасці выкарыстання. Разам з тым, калі чалавек самастойна займаецца распрацоўкай або пераробкай праекта, ён рызыкуе дапусціць памылкі. Напрыклад, калі няправільна падабраць матэрыял, можа мець месца такая з'ява, як «масток холаду», у выніку чаго павышаюцца эксплуатацыйныя выдаткі пры апале гатовага дома.

Этапы праектавання жылых будынкаў

У першую чаргу ўладальніку зямельнага ўчастка варта заняцца праверкай яго мэтавага прызначэння. Магчымасць забудовы павінна быць пацверджана дакументальна сельскім або раённым саветам.

Маючы на руках гэты дакумент, а таксама госакта (пацвярджэнне права распараджацца зямлёй), неабходна вынесці «у натуру» яго памер і плошчу. Толькі тады можа быць распрацаваная праектная дакументацыя. Гэта паслядоўнасць з некалькіх этапаў. Першым з іх становіцца эскіз, які павінен змяшчаць тры асноўныя кампаненты:

1. Пасадка дома на ўчастак. Гэта робяць так, каб можна было скласці меркаванне аб важнейшых фактарах: размяшчэнні бакоў свету і панарамных відаў, наяўнасці і характары пабудоў на суседніх землях, напрамку пераважных тыпаў ветру, наяўнасці і якасці пад'язных дарог, магчымасці размясціць дапаможныя збудаванні ў будучыні (гаражы, стаянкі, лазні, свідравіны).
2. Малюнак ўнутранай планіроўкі будынка. Тут мае значэнне колькасць людзей, якія будуць жыць у доме, іх узрост і спосаб жыцця. На падставе гэтых дадзеных архітэктар плануе неабходную колькасць паверхаў і памер галоўных функцыянальных зон (гасцёўня, кухня-сталовая, спальні, санвузлы, гардэробы). Акрамя таго, тут паказваюць балконы, тэрасы і веранды, калі яны будуць. Такі парадак ўтрымліваюць патрабаванні да праектнай дакументацыі.
3. Тып афармлення фасада будынка (матэрыялы, якія будуць выкарыстаны для вонкавага аздаблення, а таксама Від даху).

Што трэба для атрымання стройпаспорта

Пасля таго як будзе гатовы папярэдні малюнак, праведзена яго візуалізацыя і складзена заданне на праектаванне, уладальнік ўчастка атрымлівае наступныя чарцяжы:

• План дома, у якім паказаны кожны паверх, памеры і плошчу пакояў, арыенціровачны расстаноўка мэблі, а таксама агульная плошча усяго будынка.
• Фасад дома з розных пунктаў агляду, а таксама перспектыўныя віды, на якіх павінны быць указаны тыпы аздобных матэрыялаў, каляровыя рашэнні і колькасць вокнаў.
• Асноўны разрэз па будынку. У ім паказваюць вышыню столяў, форму прасторы мансарды, пад'ём лесвіцы.
• Схема генеральнага плана.

Часцяком такая праектная дакументацыя - гэта дастатковы аб'ём звестак для выдачы стройпаспорта. Падача дадзенага пакета ў дзяржаўныя інстанцыі становіцца адным з найважнейшых і складаных этапаў пабудовы дома. Ўзгадненне праектнай дакументацыі і атрыманне адпаведнага дакумента з'яўляецца падставай для распрацоўкі рабочага праекта.

Не варта грэбаваць важнасцю гэтага тыпу працы, так як дэтальнае абмеркаванне і рацыянальнае планаванне дазваляюць стварыць сапраўды камфортны, энергазахавальны дом.

Што ўяўляе сабой рабочая дакументацыя і праектная дакументацыя

Рабочыя дакументы (тэксты, чарцяжы, спецыфікацыі) складаюць на падставе рашэнняў, выкладзеных у праекце. Пастанова № 87 «Склад праектнай дакументацыі» не забараняе раўналежную распрацоўку абодвух відаў дакументаў.

Прыступаючы да працоўнага праектаванню, адмыслоўцы звычайна займаюцца рашэннем наступных пытанняў:

• Выбіраюць будаўнічыя матэрыялы для ўсіх канструкцый, якія ўваходзяць у склад будынка (апорныя і вонкавыя сцены, перагародкі, міжпавярховыя перакрыцці, дах, падмурак). Іх выбар залежыць ад таго, наколькі зручнай і рацыянальнай будзе дастаўка, складаванне і мантаж сумесяў, драўніны, цэглы і іншых элементаў.
• Падлічваюць нагрузку на падмурак: максімальны вага снегу на даху, сцены, перакрыцці, мэбля і абсталяванне (прыблізныя лічбы). Разлік параметраў падмурка, а таксама астатніх найважнейшых канструкцый: апорныя сцены, перамычкі над дзвярамі і вокнамі, арматурныя паясы для пракладкі пад перакрыццямі, лесвічныя маршы.
• Праектуюць сістэмы для падачы і адводу вады (тыя ўчасткі, якія будуць знаходзіцца ў будынку), паказваюць тып падлучэння да Сэптык і свідравіне, разлічваюць ацяпленне і вентыляцыю, а таксама займаюцца электразабеспячэннем (паказваюць магутнасць асвятляльных прыбораў, разетак, выключальнікаў і месца іх размяшчэння).
• Зводзяць пажаданні і разлікі, прадастаўленыя інжынерамі і канструктарамі, у гарманічны архітэктурны праект.

Фактычна праектная дакументацыя (ДАСТ 21) адрозніваецца ад працоўнага праекта меншай колькасцю тэхнічных дэталяў і нюансаў.

Значэнне эканоміі для пабудовы і будучай эксплуатацыі будынка

Правільна і пісьменна складзены працоўны праект дазваляе істотна знізіць затраты ўладальніка аб'екта на закупку матэрыялаў і аплату работ па будаўніцтву. Акрамя таго, зніжаецца колькасць рэшткаў: не назапашваюцца набытыя «з запасам» дошкі, плітка, цэгла і іншыя прадметы.

Таксама гэты дакумент дазволіць пазбегнуць лішніх выдаткаў на электраэнергію і іншыя рэсурсы ў будучыні. Вядома, каб дасягнуць сапраўды адчувальнай эканоміі, трэба выконваць правілы мантажу і ўстаноўкі матэрыялаў.

Структура праектнай дакументацыі

У агульных рысах раздзелы рабочага праекта пералічаныя ў адпаведным дакуменце: пастанова № 87. Пастанова (склад праектнай дакументацыі) прадугледжвае наяўнасць больш за дзесяць раздзелаў. Да іх ліку адносяць:

1. Тлумачальную запіску.
2. Схему таго, як будзе забудаваны ўчастак.
3. Архітэктурныя рашэнні.
4. Сістэму канструктыўных і аб'ёмна-планіровачных рашэнняў.
5. Сістэмы ацяплення, вентыляцыі, водазабеспячэння, электразабеспячэння, вентыляцыі і іншыя.
6. План таго, як будуць арганізаваны будаўнічыя работы.
7. Мерапрыемствы па зносе або дэмантажы аб'екта (калі гаворка ідзе аб перапланіроўцы або рэканструкцыі).
8. Пералік дзеянняў, якія будуць прыняты для аховы навакольнага асяроддзя.
9. Спіс мер пажарнай бяспекі.
10. Вырашэнне пытання аб перамяшчэнні маламабільных груп (інваліды, пенсіянеры).
11. Каштарыс на ўзвядзенне кожнага аб'екта і іншыя дакументы.

Пастанову аб праектнай дакументацыі служыць арыенцірам для экспертаў, якія аналізуюць і правяраюць прадастаўленыя ім паперы. Гэтае мерапрыемства праводзяць абавязкова, для чаго звяртаюцца да дзяржаўных або прыватным спецыялістам. Па вялікім рахунку, яны займаюцца зверкай распрацаваных праектаў з дзеючымі нарматывамі і тэхнічнымі рэгламентамі.

Прыватная і дзяржаўная экспертыза праектнай дакументацыі лічацца аднолькава правамернымі. Праекты, ухваленыя спецыялістам, павінны быць прыняты буднагляду.

З чаго пачынаецца і як праходзіць ўзгадненне праектнай дакументацыі

Пачаткам супрацоўніцтва паміж уладальнікам ўчастка і забудоўшчыкам (падрадчыкам) становіцца заключэнне дагавора з пералікам усіх правоў і абавязкаў бакоў.

Дакумент падраду ўключае дзве часткі: юрыдычная і тэхнічная.

Першая ўяўляе сабой непасрэдна тэкст і коратка апісвае сутнасць адносін паміж бакамі. Яна ўключае:

• Уступную частку.
• Характарыстыку прадмета дагавора.
• Запланаваныя этапы будаўніцтва.
• Указанне кошту паслуг і работ.
• Канкрэтныя тэрміны ажыццяўлення будаўніча-рамонтных мерапрыемстваў.
• Пералік правоў і абавязкаў удзельніц пагаднення, а таксама ўказанне іх адказнасці.
• Ўмовы, на якіх будзе праведзена аплата.
• Пералік форс-мажорных абставінаў.

Акрамя тэкставай часткі, дагавор абавязкова павінен уключаць праектна-каштарысную дакументацыю, інакш ён можа быць прызнаны несапраўдным. Тэхнічны падзел апісвае, якія менавіта будаўнічыя нормы будуць ужытыя пры ўзвядзенні хаты, а таксама выгляд і аб'ём саміх прац.

Калі заказчык і падрадчык прыйшлі да агульнага назоўніка, а праект распрацаваны, яго аддаюць экспертам і спецыялістам для вывучэння.

Паслядоўнасць дзеянняў пры дакументальным афармленні будаўніцтва

Самым першым і найбольш важным этапам ўзгаднення становіцца падача распрацаванага праекта (дакладней, яго архітэктурна-планіровачнай часткі) у мясцовы орган горадабудаўніцтва. Калі галоўны архітэктар падпіша дакументы і зацвердзіць вонкавае аблічча будучай пабудовы, то можна лічыць, што гэтая частка праекта ўзгоднена.

Затым у адпаведныя інстанцыі падаюць кожны наступны раздзел праектнай дакументацыі:

• Размяшчэнне знешніх сетак.
• Экалагічны раздзел (пры планаванні ўзвядзення прамысловага аб'екта).
• Раздзел праектнай дакументацыі аб дарожным руху (у тым выпадку, калі гаворка ідзе пра аўтатранспартным аб'екце).

Калі будзе завершана стадыя узгадненняў і ўсе дазволу будуць атрыманы, праект адпраўляецца на комплексную экспертызу. Так называецца дзяржаўная экспертыза праектнай дакументацыі. Тут праводзяць праверку выканання ўсіх нормаў і патрабаванняў: супрацьпажарных, экалагічных, санітарна-гігіенічных, а таксама тых, якія тычацца аховы працы і энергазберажэння. Рашэнне прымаецца прадстаўнікамі некалькіх інстанцый:

1. Экспертнага савета пры ўрадзе.
2. Главэкспертизы.
3. Міністэрствам РФ па справах ГА і НС.
4. Міністэрствам прыродных рэсурсаў.
5. Міністэрствам аховы здароўя і сацыяльнага развіцця.
6. Міністэрствам прамысловасці і энергетыкі.
7. Федэральнымі органамі ўлады.

У тым выпадку, калі будаўніцтва фінансуецца бюджэтнымі сродкамі, экспертыза таксама ўключае дбайную праверку каштарыснай, базавай кошту. Калі яе сцвярджаюць, гэтая лічба фігуруе ў правядзенні тэндэраў i складзеных падрадных дагаворах.

Калі ж сродкі належаць прыватнай асобе, заказчык можа адмовіцца ад экспертызы каштарысу.

спецыфіка перамоваў

У працэсе ўзгаднення праекта заказчык або падрадчык звяртаецца да экспертаў за станоўчым заключэннем, якое пацвердзіла б законнасць і бяспеку будучай пабудовы. Нярэдка паміж праекціроўшчыкамі і спецыялістамі ўзнікае недаразуменне з-за розных поглядаў на дзеючае заканадаўства. У такім выпадку для ўнясення яснасці даводзіцца прыцягваць распрацоўшчыкаў нарматыўных дакументаў.

Такі парадак, у адпаведнасці з якім адбываецца выдача дазволу на будаўніцтва. Гэты ж шлях павінен прайсці ўладальнік нерухомасці для выканання яе рэканструкцыі, рэстаўрацыі або капітальнага рамонту.

Сярод уладальнікаў дамоў існуе меркаванне пра тое, што ўзаконіць фактычна выкананыя работы (будаўніцтва або перапланіроўку) ці ледзь не лягчэй, чым атрымаць ўзгадненне звычайным шляхам. На практыцы гэта вядзе да зацягвання працэдуры, судовым цяжбінаў, накладанню штрафаў або, у крайніх выпадках, зносу незаконнай пабудовы.

Сёння існуе вялікая колькасць спецыялізаваных фірмаў, якія гуляюць ролю пасрэднікаў паміж заказчыкамі (уладальнікамі участкаў і будынкаў) і дзяржаўнымі інстанцыямі. Як правіла, зварот да такіх спецыялістам дазваляе значна скараціць час на збор і падачу дакументаў, а таксама павышае шанцы на іх паспяховае ўзгадненне. Гэта звязана з тым, што прафесіяналы заўсёды ў курсе актуальных навін, ведаюць, якія з законаў адменены або зменены, як можна абыйсці тое ці іншае правіла.