Як самастойна прадаць кватэру? Падатак за прададзеную кватэру. Продаж нерухомасці без пасрэднікаў

Ці магчымая продаж нерухомасці без пасярэднікаў? Для таго каб адказаць на гэтае пытанне, неабходна разабрацца, па якіх прычынах ўладальнікі нерухомасці звяртаюцца да іх. Звяртаючыся да паслуг агенцтваў, многія людзі памылкова лічаць, што яно бярэ на сябе ўсю адказнасць за кватэру, набытую з яго дапамогай. Гэтая прычына звароту да пасрэдніцкім паслугах не мае сэнсу. У адпаведнасці з законам дагавор куплі-продажу заключаюць прадавец і пакупнік, а бюро па нерухомасці - проста пасярэднік. Яно не нясе ніякай юрыдычнай і фінансавай адказнасці. Гэта абавязкова агаворваецца у дамове аб аказанні паслуг паміж кліентам і агенцтвам. У лепшым выпадку яно зможа прадставіць інтарэсы прадаўца ў судовым разглядзе.

Многія карыстаюцца паслугамі пасярэднікаў, каб пазбегнуць непрадбачаных сітуацый або ашуканцаў. Ведаючы, як самастойна прадаць кватэру, а менавіта ўсе пагрозы і тонкасці на кожным этапе правядзення здзелкі, можна максімальна засцерагчы сябе і абысціся без дапамогі агенцтва.

Рыэлтар прарабляе працаёмкую працу, таму ганарар прафесіянала высокі. Але вялікі адсотак людзей, гатовых прыкласці намаганні і зэканоміць грошы, усё-ткі звяртаецца да паслуг пасрэднікаў. Прычына адна - яны не ведаюць, як прадаць кватэру без рыэлтара. Азнаёміўшыся з усімі этапамі працэдуры куплі кватэры, можна спакойна абысціся без пасрэдніцкіх паслуг.

Першыя крокі: як ацаніць, выставіць на продаж і арганізаваць прагляд кватэры

Як самастойна прадаць кватэру і з чаго пачаць? Да правядзення здзелкі неабходна прайсці тры першыя кроку па продажы любой нерухомасці:

1. Перш за ўсё, трэба правільна ўсталяваць цану на кватэру. Для гэтага неабходна вывучыць аналагічныя прапановы па нерухомасці. З дапамогай рэкламных газет, інтэрнэту знайсці аб'явы па продажы кватэр у тым жа раёне горада з прыблізна падобнымі параметрамі: станам, плошчай, размяшчэннем і іншымі. Можна абтэлефанаваць некалькі падобных варыянтаў і ўдакладніць падрабязней ўсе дэталі, а таксама пацікавіцца, як доўга прадаецца кватэра. Фармуючы кошт, варта ўлічыць, што пакупнік можа гандлявацца. Звычайна торг складае да 5% ад жаданай кошты.
2. Усталяваўшы прыблізную кошт кватэры, варта прыцягнуць увагу як мага большай колькасці патэнцыйных пакупнікоў. Неабходна падаць аб'яву ў папулярныя рэкламныя выданні, бясплатныя газеты, размясціць яго на інтэрнэт-старонках і расклеіць на спецыяльных дошках з інфармацыяй. Рэклама павінна сцісла ўтрымліваць ўсе дадзеныя пра кватэру і тэлефон для кантакту. Каб патэнцыйныя пакупнікі не тэлефанавалі кругласутачна, можна паказаць пэўны час для званкоў. Аб'яву трэба абнаўляць як мага часцей.
3. Ўсіх прадаўцоў, а асабліва жанчынам, якіх цікавіць, як прадаць кватэру самой, спатрэбяцца парады на гэтым этапе. Да візіту пакупнікоў трэба ставіцца асцярожна:

• сустрэчы прызначаць у дзённы час сутак, лепш у выхадны дзень;
• быць на сустрэчы пажадана ўдваіх з кімсьці знаёмым;
• прыбраць каштоўныя рэчы і грошы з бачных месцаў;
• ніколі не паказваць арыгіналы дакументаў да здзелкі, толькі ксеракопіі.

атрыманне задатку

Не трэба спяшацца прыбіраць аб'явы аб продажы, раптам чалавек перадумае, а прадавец страціць патэнцыйнага кліента. Дамовіўшыся аб цане, неабходна прапанаваць пакупніку ўнесці перадаплату. Тым, хто самастойна займаецца здзелкай і вывучае, як прадаць кватэру без рыэлтара, неабходна ведаць - юрыдычна гэты момант можна аформіць у розных варыянтах: напісаць авансавыя пагадненне (распіску аб атрыманні авансу) або скласці папярэдняе пагадненне пра задатак. Для выгоды і бяспекі ў гэты дагавор куплі-продажу трэба ўнесці поўнае апісанне прадаванага аб'екта і ўмовы авансу. Тады ў выпадку адмовы ад здзелкі пакупнік абавязаны будзе пакрыць яшчэ і штрафныя санкцыі.

Як складаецца дамова куплі-продажу?

Галоўны крок у дадзеным працэсе - гэта правільна скласці дагавор куплі-продажу, які павінен быць гатовы за 2-3 дні да прызначанага часу правядзення здзелкі. Выбіраецца форма гэтага дакумента: натарыяльна аформленая або простая пісьмовая (ППФ). Абодва выгляду афармлення валодаюць аднолькавай юрыдычнай сілай. Аднак тым, хто вывучае, як самастойна прадаць кватэру ў іпатэцы, варта ведаць, што ў гэтым выпадку згодна з заканадаўствам форма дагавора павінна быць толькі натарыяльна аформленай.

Складанне дамовы ППФ - больш эканомна і каштуе каля 50-70 долараў. Пры натарыяльнай форме дакумента натарыус бярэ яшчэ і дадатковы адсотак ад сумы продажу. Вядома, кошт гэтага выгляду афармлення абыдзецца значна даражэй, таму без неабходнасці не варта выбіраць натарыяльную форму дагавора і марнаваць лішнія грашовыя сродкі.

ППФ-дагавор можна скласці самому ці звярнуцца па дапамогу да юрыста. У любым выпадку трэба ўважліва вывучыць дагавор куплі-продажу нерухомасці і старанна праверыць кожны яго пункт:

• хто і каму прадае (ПІБ і пашпартныя дадзеныя);
• адрас і поўнае адпаведнасць асноўных параметраў, прапісаных у дагаворы даведкамі БТІ - ф № 11а і ф № 22А;
• ўмовы продажу, кошт кватэры і форма ўзаемаразліку;
• правільнасць апісаных у дамове праваўстанаўліваючых дакументаў;
• час на вызваленне кватэры і выпіскі з яе прапісаных асоб, як правіла, складае 14 дзён.

Рэгістрацыя дагавора куплі-продажу

Самы зручны і бяспечны спосаб ўзаемаразліку - гэта банкаўская вочка. Пажадана адкрыць яе ў надзейным банку, што знаходзіцца на нейтральнай тэрыторыі. Банкаўская вочка будзе гарантыяй таго, што прадавец атрымае свае грошы адразу пасля афармлення ўсіх неабходных дакументаў.

Пасля таго як грошы змешчаны ў вочка банка, трэба здаць на рэгістрацыю ў Федэральную службу дзяржаўнай рэгістрацыі (ФСГРКК) ужо дагавор куплі-продажу нерухомасці з подпісамі і такія дакументы:

• праваўстанаўліваючых дакументаў на прадаваную кватэру (дагавор куплі-продажу, пасведчанне аб праве на спадчыну, а таксама любы іншы, які пацвярджае права ўладальніка);
• кадастравы пашпарт кватэры, атрыманы ў спецыялістаў БТІ;
• копія фінансава-асабовага рахунку (AKC) у арыгінале і выпіска з дамавой кнігі;
• арыгінал даведак Ф № 22А (абавязкова) і Ф № 11а (па неабходнасці), атрыманых у БТІ;
• ксеракопіі пашпартоў усіх удзельнікаў здзелкі;
• для жанчын, якія вывучаюць, як прадаць кватэру самой, варта ведаць, што патрабуецца згода мужа, прапісанага ў кватэры, а для мужчыны - згоду жонкі;
• калі ёсць дзеці, то ў некаторых выпадках спатрэбіцца дазвол органаў апекі;
• у выпадку, калі кватэра камунальная, патрэбен адмова суседзяў (калі яны ўладальнікі іншых пакояў) ці горада (калі тыя, што засталіся пакоя не прыватызаваныя);
• іншыя дакументы на меркаванне супрацоўніка, які займаецца рэгістрацыяй, (пасведчання аб нараджэнні, смерці і іншыя).

Калі рэгістратар прыняло дакументы, значыць усё аформлена правільна. Гэты супрацоўнік дасць распіску ў прыёме дакументаў і прызначыць час, калі неабходна забраць. Як правіла, дакументы ў ФСГРКК рэгіструюцца ў сярэднім два тыдні, затым пакупніку і прадаўцу выдаецца зарэгістраваны дакумент куплі-продажу. Абодвум бакам неабходна ўважліва праверыць атрыманы дагавор на прадмет памылак друку і памылак. Калі ўсё добра, то прадаўцу трэба атрымаць у пакупніка ключ ад банкаўскай ячэйкі.

Навошта патрэбен перадатачны акт?

Вызваленне кватэры праходзіць у адпаведнасці з дамоўленасцямі, прапісанымі ў дамове куплі-продажу. Перадатачны акт - гэта важны дакумент, які складаецца падчас здзелкі ў адвольнай форме. У ім падрабязна гаворыцца пра стан кватэры. Часам дагавор куплі-продажу замяняе яго, але ўсё-ткі лепш скласці такую паперу асобна. Можна, вядома, дасягнуць і вусных дамоўленасцяў, але разумней сябе засцерагчы. Важны момант для прадаўцоў, якія вывучаюць, як прадаць кватэру без рыэлтара: пакуль не падпісаны перадатачны акт, за фізічны стан кватэры адказвае прадавец (патоп, пажар, крадзеж), а таксама плаціць усе камунальныя плацяжы.

У якіх выпадках плаціцца падатак?

Ўсіх прадаўцоў цікавіць пытанне аб тым, ці трэба плаціць падатак за прададзеную кватэру. У заканадаўстве існуюць такія важныя моманты:

• калі чалавек меў у валоданні кватэру 3 гады або больш, то пры яе продажы ўладальнік вызваляецца ад падаткаабкладання згодна з пунктам 17.1 артыкула 217 НК РФ, але ўсё роўна абавязаны падаваць нулявую падатковую дэкларацыю;
• калі прадавец валодаў жыллём менш чым 3 гады, то ён, згодна з пунктам 1 артыкула 220 НК РФ, абавязаны заплаціць 13% падатку ад сумы, схему разліку якой ўладальнік выбірае на сваё меркаванне.

Дзве формулы разліку для падатку:

• формула 1: з прыбытку за продаж кватэры адняць выдаткі на яе набыццё;
• формула 2: ад сумы за продаж кватэры адняць 1 млн руб.

Тым, хто займаецца пытаннем "як самастойна прадаць кватэру" і не ведае ўсіх тонкасцяў заканадаўства, спатрэбіцца некалькі карысных звестак:

1. Калі кватэра была набытая па цане бягучай продажу або вышэй, то лепш выкарыстоўваць першую формулу разліку, так як сума падатку будзе адмоўнай, а значыць плаціць нічога не трэба. Напрыклад, уладальнік купіў два гады таму кватэру за 2 млн руб., А прадаў зараз за 1,8 мільёна руб., То па формуле за 1,8 млн руб. - 2 млн руб. = -0,2 млн рублёў. - падатак з стратаў не плаціцца.
2. Калі кватэра дасталася практычна дарма (па спадчыне, дароўным), то разумней ўзяць да разліку другую формулу.
3. Згодна з пунктам 1 артыкула 229 НК РФ падаваць падатковую дэкларацыю па месцы рэгістрацыі прадаўца трэба ў любым выпадку да 30 красавіка таго года, які варта пасля года продажу. Разлічаны ненулявое падатак павінен быць аплочаны да 15 ліпеня.

Продаж кватэры па даверанасці

Пры недахопе часу на працаёмкі працэс па продажы жылля часта афармляюць даверанасць. Напрыклад, яна будзе разумным рашэннем у выпадку, калі некалькім гаспадарам належыць адна нерухомасць. Продаж кватэр у такім выпадку ажыццяўляецца так: усё ўладальнікі афармляюць на аднаго, менш занятага чалавека ўсе справы, звязаныя са здзелкай. Незалежна ад прычыны складання даверанасці ёсць вельмі важны момант: каб пазбегнуць непрыемнасцяў і не застацца без жылля, неабходна дакладна абазначыць паўнамоцтвы даверанай асобы.

Вельмі сур'ёзна і пільна трэба падыходзіць да генеральнай даверанасці. Яна дае магчымасць даверанай асобе здзяйсняць любыя віды здзелак з маёмасцю і распараджацца ім па сваім меркаванні, напрыклад, прадаць яго і атрымаць сабе грошы. Генеральная даверанасць выдаецца натарыусам толькі пасля дбайнай праверкі даверніка на прадмет таго, наколькі ён ўсведамляе мэта падпісання такога важнага віду дакумента.

Бываюць выпадкі, калі пакупнік хоча падстрахавацца і патрабуе ўнясення ў дагавор куплі-продажу пункта пра пацверджанне здзелкі уладальнікам жылля. Тады прадаць кватэру па даверанасці можна толькі пасля заявы даверніка, напісанага ў натарыуса, аб рэчаіснасці аперацыі продажу.

У выпадку, калі неабходнасць карыстацца паслугамі даверанай асобы перастала быць актуальнай, то даверанасць можна адклікаць нават да тэрміну заканчэння яе дзеяння. Дадзеныя аб скасаванні даверанасці запісваюцца ў інфармацыйную базу дадзеных натарыяльнай палаты.

Продаж кватэры, у якой жыве дзіця

Амаль у кожнай сям'і ёсць дзеці. Таму для бацькоў-прадаўцоў вельмі актуальны пытанне: "А ў гэтым выпадку як прадаць кватэру?" З дзіцем трэба лічыцца і ні ў якім разе не ўшчамляць яго інтарэсы, інакш продаж жылля будзе праблематычнай. За гэтым назіраюць органы апекі. Працэдура здзелкі куплі-продажу бывае двух відаў: дзіця зарэгістраваны ў кватэры ці з'яўляецца ўладальнікам долі жылля.

Згодна з палажэннямі арт. 26, 28 ГК РФ малалетнія і непаўналетнія дзеці толькі па згодзе законных прадстаўнікоў маюць магчымасць здзяйсняць строга абумоўлены круг здзелак, у тым ліку тых, дзе ўдзельнічае нерухомасць. Прадаць жыллё, у якім непаўнагадовы прапісаны, але не з'яўляецца ўласнікам, можна без дазволу органаў папячыцельства. Выключэнне складаюць дзеці, пазбаўленыя бацькоўскай апекі або знаходзяцца пад апекай. У гэтай сітуацыі спецыяльны дазвол апякунскай службы абавязкова. У любым выпадку перад продажам кватэры трэба знайсці новае месца прапіскі для дзіцяці, таму што дзяцей пры выпісцы па адным месцы жыхарства адразу неабходна зарэгістраваць па іншаму. Пры гэтым новае жыллё павінна быць з такой жа або большай плошчай і з аналагічнымі ўмовамі пражывання. Калі правы непаўналетняга не былі ні ў чым ўшчэмленыя, то ніякіх праблем з продажам кватэры не будзе.

Калі дзіця - уладальнік часткі кватэры, тады адпаведнае згоду органаў папячыцельства і апекі абавязкова. Пра гэта неабходна паклапаціцца загадзя, да продажу жылля. Трэба звярнуцца ў апякунскую арганізацыю па месцы рэгістрацыі непаўналетняга дзіцяці і даведацца, ці магчымая наогул продаж кватэры ў залежнасці ад асаблівасцяў канкрэтнага выпадку. Калі здзелка прадугледжана законам, то трэба высветліць, у якія тэрміны будзе гатова дазвол на продаж, і заняцца зборам неабходных даведак. Затым, пры афармленні дакумента куплі-продажу, прадавец без дзіцяці (калі ён маладзейшы за 14 гадоў) або з ім (калі яму больш за 14 гадоў) прыходзіць у органы папячыцельства і апекі, каб запоўніць і падпісаць заяву. Другі апякун (муж, нават калі сямейная пара ў разводзе) таксама павінен прысутнічаць і даць згоду. Потым у прызначаны дзень можна атрымаць гатовае дазвол.

Выключныя выпадкі:

• Калі плануецца змена месца жыхарства ў сувязі з пераездам у іншы населены пункт, то здзелка магчымая толькі з дазволу апякунскай арганізацыі, а сума, атрыманая за кватэру, перакладаецца на банкаўскі рахунак непаўналетняга. Бацькам даецца 3 месяцы з дня продажу на куплю новага жылля і афармленне аналагічнай долі ва ўласнасць дзіцяці. У адваротным выпадку органы апекі пакідаюць за сабой права ануляваць дагавор куплі-продажу.
• Пры пераездзе на ПМЖ за межы краіны неабходна прадставіць у апякунскую арганізацыю пералік пэўных дакументаў, атрыманых з АВІРа.
• Калі будуецца новае жыллё, то для атрымання згоды органаў апекі яно павінна знаходзіцца на завяршальным этапе будаўніцтва. Непаўналетняга часова трэба дзесьці зарэгістраваць (у сяброў, сваякоў). Пры звароце па дазвол у апякунскую арганізацыю прыносіцца дамову з кампаніяй-забудоўшчыкам, у якім адлюстравана долевае ўдзел дзіцяці.

Варыянты продажу прыватызаванай кватэры

Самы просты варыянт продажу прыватызаванага жылля - прадаць яго цалкам аднаму пакупніку, а прыбытак падзяліць ў адпаведнасці з доляй кожнага. Таксама магчымы варыянт, калі адзін з уладальнікаў выкупляе ўсе астатнія долі ў іншых уласнікаў. Тут усё проста, і схема здзелкі стандартная. Але часта здараецца такое, што адзін з уладальнікаў адмаўляецца ад продажу. Як прадаць прыватызаваную кватэру ў гэтым выпадку? Тут усё залежыць ад таго, як падзелена нерухомасць.

Калі кватэра падзелена на часткі па метражы, то спачатку неабходна напісаць натарыяльнае апавяшчэнне аб продажы, паказаўшы памер і жаданую кошт сваёй прадаванай плошчы, і адправіць яго заказным лістом астатнім уласнікам. У адпаведнасці з арт. 250 ГК РФ у іх ёсць перавага перад іншымі пакупнікамі. Калі на працягу 30 дзён іншыя ўладальнікі не адказалі згодай ці адмовай ад куплі, то па арт. 250 ГК РФ можна скарыстацца сваім правам і прадаць долю ў сумеснай кватэры любому іншай асобе.

Калі кватэра падзелена ў працэнтах, то прадаць яе без жадання астатніх немагчыма, але можна атрымаць за сваю долю грашовыя сродкі добраахвотна ці прымусова, звярнуўшыся ў суд.

Калі ў прыватызаваным жыллё ёсць доля непаўналетняга дзіцяці, то прадаць кватэру можна, атрымаўшы дазвол апякунскіх органаў.

Продаж падоранай кватэры

Чалавек, у якога ёсьць сьведчаньне дарэння, можа распараджацца маёмасцю на сваё меркаванне. Калі ўласнік хоча прадаць падораную кватэру, у якой ён адзіны ўладальнік, то продаж праходзіць па агульнай стандартнай схеме. Атрымаўшы грошы за нерухомасць, прадавец павінен заплаціць падатак. Як правільна і выгодна выбраць падатковую формулу, мы разгледзелі вышэй.

Калі ў дар атрымана доля кватэры, якая падзелена па працэнтах або па метражы, то схема продажу аналагічная той, што разгледжана ў раздзеле "Варыянты продажу прыватызаванай кватэры".

Продаж кватэры ў іпатэцы

Нягледзячы на некаторыя перашкоды, якія суправаджаюць здзелкі з іпатэчнай уласнасцю, прадаць кватэру ў іпатэцы рэальна. Ажыццявіць дадзеную аперацыю можна некалькімі спосабамі:

1. Датэрмінова зачыніць крэдыт, патушыўшы яго сваімі зберажэннямі або, калі пакупнік згодны, за кошт авансу, атрыманага ад яго.
2. Можна прадаць кватэру без папярэдняга пагашэння крэдытнай запазычанасці. Для гэтага неабходна напісаць заяву ў банк і чакаць згоды. Ён можа адмовіць, калі продаж адбываецца падчас дзеяння мараторыя на датэрміновае закрыццё крэдыту. Калі банк згодзен, але настойвае на сваім удзеле ў дамоўленасці, то ў ім адкрываюцца дзве банкаўскія ячэйкі: у першую пакупніком змяшчаецца сума пагашэння крэдыту, у другую - астатняя розніца. Пасля зняцця абцяжарання з жылля афармляецца здзелка куплі-продажу. У гэтым выпадку нават пры продажы кватэры без рыэлтара прыйдзецца аплаціць банку камісію за адкрыццё вочак і суправаджэнне здзелкі.
3. Калі крэдытор дае згоду на продаж без папярэдняга пагашэння запазычанасці па крэдыту і згодны не браць удзелу ў пагадненні, то неабходна заключыць папярэдні дакумент куплі-продажу. Затым, адплаціўшыся за крэдыт атрыманымі ад пакупніка грашыма, уладальнік атрымлівае дакументы на зняцце забароны і ідзе ў рэгістрацыйную палату. Далей прадавец завяршае здзелку ў натарыуса.
4. Можна прадаць кватэру разам з крэдытам. Пакупніку неабходна прадставіць у банк ўсе неабходныя дакументы, якія пацвярджаюць яго плацежаздольнасць, а той ужо вырашае пытанне аб варыянце замены пазычальніка. Пры станоўчым рашэнні права ўласнасці пераафармляюць, нерухомасць так і застаецца ў іпатэцы, а прадавец атрымлівае розніцу паміж коштам прададзенай кватэры і астаткам доўгу ўжо без удзелу крэдытора.

заключэнне

Атрымліваецца, што розныя кватэры: прыватызаваную, тую, уладальнік якой - дзіця, іпатэчных, падораную - можна прадаць і без дапамогі рыэлтара, ведаючы ўсе крокі правядзення здзелкі ад ўстанаўлення кошту да атрымання грашовай сумы. Маючы ўяўлення пра небяспекі і тонкасцях гэтага працэсу і прыклаўшы да ўгоды нямала намаганняў і часу, можна самастойна прадаць сваю кватэру.