Рынкавы кошт зямельных участкаў. Кадастравы і рынкавы кошт

Кадастравы і рынкавы кошт зямельнага ўчастка - гэта два паняцці, пра якія важна ведаць, каб арыентавацца пры продажы. Першы тып выказвае цану ўчастка па нарматывах, якія разлічваюцца ў залежнасці ад месцазнаходжання і катэгорыі зямлі. Яе выкарыстоўваюць у якасці рэгулятара зямельных адносін пры заключэнні здзелак арэнды і куплі-продажу, а таксама для разліку велічыні падатку, які будзе выплачвацца дзяржаве. Кадастравы і рынкавы кошт зямельнага ўчастка ацэньваецца не радзей чым раз на пяць гадоў. Дадзеныя, якія атрымліваюцца па выніках такой ацэнкі, ўносяцца ў дзяржаўны кадастр нерухомасці, вядзецца Федэральнай службай дзяржрэгістрацыі, картаграфіі і кадастра.

Ўзаемасувязь выкарыстоўваюцца паняццяў

У расійскім заканадаўстве прадугледжана не толькі кадастравы кошт, але і нарматыўная, і рынкавая. Нарматыўная ўжываецца ў тых выпадках, калі не выраблена вызначэнне кадастравага. Яна разлічваецца ў цэлым шэрагу выпадкаў, якія прапісаны заканадаўствам: пры атрыманні банкаўскіх крэдытаў пад зямельны заклад, выкупе муніцыпальных і дзяржаўных зямель і ў іншых выпадках. Разлік кошту зямельнага ўчастка ў гэтым выпадку звычайна вызначаюць як 200-кратную стаўку зямельнага падатку на квадратны метр плошчы ўчастка, разлічваць на базе мэтавага прызначэння, пры гэтым улічваюцца павышаючыя каэфіцыенты і не ўлічваюцца падатковыя льготы.

Штогод мясцовымі органамі ўлады усталёўваецца кошт зямлі, прызнаная нарматыўнай, якая можа змяняцца ў межах 25%. Рынкавы кошт зямельных участкаў звычайна на 25% перавышае нарматыўную. Дакумент, які служыць пацвярджэнне нарматыўнай цаны для пэўнага ўчастка, можна атрымаць у гарадскім або раённым камітэце па землеўпарадкаванню і зямельных рэсурсах.

асаблівасці

Рынкавы кошт зямельных участкаў звычайна вызначаецца ў залежнасці ад такіх фактараў, як рынкавы попыт і прапанова на зямлі пэўнай катэгорыі ў канкрэтным рэгіёне на бягучы момант часу. Па велічыні яна не павінна перавышаць самы верагодны ўзровень цаны куплі аналагічнай тэрыторыі. Змяненне рынкавай кан'юнктуры або мэтавай арыентацыі ўчастка можа аказваць уплыў на яе памеры. Рынкавы кошт зямельных участкаў з'яўляецца характэрнай для другаснага рынку, на якім вырабляецца перапродаж зямельных тэрыторый, якія знаходзяцца ў распараджэнні прыватнікаў. Першасны рынак, дзе ажыццяўляецца выкуп муніцыпальных і дзяржаўных зямель у прыватную ўласнасць, рэкамендуе ўжываць нарматыўную кошт. Усе гэтыя віды могуць мець пэўныя адрозненні. У кадастравай і нарматыўнай коштам назіраецца падабенства з цаной інвентарызацыі, а ў рынкавай - з традыцыйным попытам і прапановай.

працэс ацэнкі

Ацэнка рынкавай кошту зямельнага ўчастка ажыццяўляецца для таго, каб ведаць рэальную цану аб'екта. Звычайна кошт фармуецца на базе тэрытарыяльнага размяшчэння ўчастка, рынкавай кан'юнктуры, дынамікі прапановы і попыту, а таксама сітуацыі ў эканоміцы краіны на момант здзяйснення здзелкі. Дзякуючы правядзенню комплекснага вызначэння ўсіх названых фактараў можна вырабіць разлік кошту зямельнага ўчастка, бо ацэначны кампанія збярэ найбольш актуальныя дадзеныя, якія могуць спатрэбіцца для аб'ектыўнай ацэнкі.

Неабходнасць ацэначнай дзейнасці

Звычайна зварот у спецыялізаваныя кампаніі для правядзення ацэнкі мэтазгодна ў цэлым шэрагу выпадкаў, сярод якіх асабліва вылучаныя:

- неабходнасць у кадастравай ацэнцы;

- калі ўчастак мяркуецца выкупляць з уласнасці дзяржавы;

- пры неабходнасці залічэння ў статутнай капітал прадпрыемства ўнёску;

- у выпадку афармлення іпатэкі або закладу;

- пры неабходнасці вызначыць кошт продажу зямельнага ўчастка;

- вылічэнне велічыні падаткаў, што выплачваюцца пры дарэнні.

падзел маёмасці

Ацэнка рынкавай кошту зямельнага ўчастка неабходная пры раздзеле маёмасці. Гэта прынята адносіць да фізічным і юрыдычным асобам. Калі гаворка ідзе пра фізічныя асобы, то працэс ацэнкі запускаецца пры разводзе пары і вылічаецца з улікам будынкаў, размешчаных на ўчастку. У выпадку з юрыдычнымі асобамі адзнака зямлі складаецца з выдзялення і ацэнкі долі кожнага акцыянера або саўладальніка кампаніі адпаведна юрыдычным статусе кампаніі. Часта падзел маёмасці суправаджаецца цяжбамі ў судзе, з-за чаго рынкавы кошт зямельных участкаў можа вызначацца шматкроць.

Пры уступленні ў спадчыну некалькіх пераемнікаў таксама вырабляецца паўнавартасная адзнака зямельных участкаў. Калі адна з бакоў не згодна з вынікамі праведзенай экспертызы, то справа перадаецца ў суд.

Вызначэнне кошту арэнды

Гэты тып ацэнкі можа спатрэбіцца даволі часта. У дадзенай сітуацыі пры разліку кошту зямельнага ўчастка за аснову бярэцца розніца паміж рэальнай яго коштам на рынку і каталізаваць арэнднай стаўкай за тэрыторыі такога тыпу. Кошт права арэнды знаходзіцца ў непасрэднай залежнасці ад арендаторских правамоцтваў, абцяжаранняў і тэрміну дзеяння права арэнды, правоў на правільны аб'ект да іншых асоб, а таксама мэтавага прызначэння ўчастка зямлі.

Рынкавы кошт зямельных участкаў знаходзіцца ў непасрэднай залежнасці ад такіх фактараў, як: месцазнаходжанне тэрыторый; даступнасць для транспартных сродкаў; наяўнасць камунікацый, а таксама іх колькасны і якасны склад. Акрамя гэтага патрабуецца ўлічыць дадзеныя геадэзічных і інжынерна-геалагічных даследаванняў, значэнне якіх даволі вялікае, асабліва пры планаванні правядзення будаўнічых работ на ўчастку.

Стан на канкрэтную дату

Так як рынак зямельных участкаў характарызуецца пастаянным змяненнем цэн, ацэнку патрабуецца вырабляць па стане на пэўную дату. Вар'іруецца рынкавы кошт зямельных участкаў і ў залежнасці ад іх прызначэння па паперах, то ёсць дазволенага варыянту выкарыстання. Мэтавае прызначэнне мяркуе найбольш эфектыўнае або верагоднае распараджэнне тэрыторыяй. Усё гэта выкарыстоўваецца і для таго, каб вызначыць кошт выкупу зямельнага ўчастка. У дадзеным выпадку ацэнкі бывае падзелены на асобныя тэрыторыі, якія адрозніваюцца па форме і характары землекарыстання.

методыка ацэнкі

Такім чынам, перад тым як вызначыць кошт зямельнага ўчастка, патрабуецца даць адказы на некаторыя пытанні:

- якое ў зямельнага ўчастка мэтавае прызначэнне, а таксама якім дазволеных выкарыстаннем яго надзялілі;

- якія ў бліжэйшых ваколіцах на участках з'яўляюцца пераважнымі спосабы і віды землекарыстання;

- якія на рынку зямельных участкаў маюць быць змены;

- які тып выкарыстання зямельнага ўчастка мяркуецца на дадзены момант.

Ацэнка рынкавай кошту зямельнага ўчастка вырабляецца на базе пэўнай інфармацыі. Звычайна для гэтага патрабуецца: вызначыцца з мэтамі якая праводзіцца ацэнкі; прызначыць канкрэтную дату правядзення разлікаў; ведаць рэквізіты заказчыка; мець дакументы, якія служаць пацвярджэннем правы ўладальніка ўчастка на тэрыторыю, гэта можа быць арандатар або ўласнік.

Таксама неабходна ведаць:

- мэтавае прызначэнне ацэньванай тэрыторыі;

- дазволенае выкарыстанне ўчастка зямлі;

- тып выкарыстання ўчастка на дадзены момант;

- становішча аб'екта, якi ацэньваецца ў тэрытарыяльным плане, гэта значыць яго транспартная даступнасць і бліжэйшы асяроддзе;

- асноўныя спосабы карыстання зямлёй у бліжэйшых ваколіцах.

Акрамя таго, павінны існаваў:

- план ўчастка зямлі;

- інфармацыя аб замацаванні тэрытарыяльных межаў;

- дадзеныя аб наяўнасці нейкіх паляпшэнняў, у прыватнасці, пабудоў, збудаванняў, камунікацый, размешчаных на тэрыторыі ўчастка, а таксама падрабязныя звесткі пра іх;

- дадзеныя аб наяўнасці абцяжаранняў у выглядзе пабудоў, камунікацый і збудаванняў, размешчаных на тэрыторыі ўчастка, з падрабязным указаннем звестак пра іх.

Рынкавы кошт зямельных участкаў разлічваецца з улікам мноства нюансаў. Пры правядзенні дакладнай ацэнкі пад кіраўніцтвам вопытных спецыялістаў можна бяспечна ажыццявіць з зямлёй любую фiнансавую аперацыю.

Фактары, якія аказваюць уплыў на ацэнку

Розныя віды зямельных участкаў знаходзяцца пад уплывам адных і тых жа фактараў, калі гаворка ідзе пра іх ацэнцы: месцазнаходжання, знешніх фактараў, рынкавай кан'юнктуры, мэтавага прызначэння і верагоднасці яго змены, магчымай прыбытку, атрыманай ад яго выкарыстання. Мае значэнне меркаваная велічыня апошняй.

Ацэнка рынкавай кошту зямельнага ўчастка вырабляецца па стане на пэўную дату. З часам гэты паказчык можа змяніцца. Праводзіць ацэнку рэкамендуецца на базе максімальна эфектыўнага выкарыстання. Гэта значыць экспертамі пры правядзенні даследаванняў выкарыстоўваецца здагадка аб разумнасці выкарыстання дадзенага аб'екта адпаведна закону, а таксама фінансавымі і фізічнымі рэаліямі. Атрымліваецца, што ў выніку ацэнкі вылічаецца ня сярэдні кошт, а максімальная. Часам дапускаецца ўмоўнае, аднак абгрунтаванае падзел аб'екта на шэраг частак, якія характарызуюцца рознымі відамі, формамі, а таксама іншымі асаблівасцямі. Часта вынік даследаванняў адрозніваецца ад чаканага за кошт таго, што бягучы тып выкарыстання не супадае з максімальна эфектыўным. З гэтым паняццем патрабуецца разабрацца.

Максімальна эфектыўнае выкарыстанне

У тым выпадку, калі вырабляецца ўстанаўленне рынкавай кошту зямельнага ўчастка, патрабуецца ўлічваць такія фактары:

- мэтавае прызначэнне, а таксама наяўнасць дазволаў на пэўны тып выкарыстання;

- выкарыстанне ўчастка па факце;

- пераважны тып землекарыстання ў бягучым акрузе;

- прагнозы, якія тычацца цэнавых змяненняў на падобныя ўчасткі.

высновы

У працэсе ацэнкі ўлічваецца сярэдні кошт тэрыторый ў доследным раёне, даступнасць транспартных сетак, адсутнасць або наяўнасць будынкаў, інжынерных сетак на зямельным участку, экалагічнае становішча, аддаленасць інфраструктуры, а таксама іншыя. Для зямель сельскагаспадарчага прызначэння патрабуецца ацэньваць фактычную ўраджайнасць культур, вытворчых выдаткаў, кошту рэалізацыі прадукцыі ў рэгіёне, а таксама цэлы шэраг не менш значных фактараў. Сапраўды гэтак жа ацэньваюцца і іншыя віды зямельных участкаў.