У якім годзе сфармаваўся расійскі рынак нерухомасці? Структура і функцыі рынку нерухомасці

Рынак нерухомасці ў РФ з'яўляецца адным з найбуйнейшых сегментаў нацыянальнай эканомікі. Разам з тым яго развіццё шмат у чым залежыць ад становішча спраў у іншых ключавых галінах гаспадаркі. Рынак нерухомасці Расіі адчувальны да крызісаў, да макраэканамічнай сітуацыі. Якім чынам дадзеная залежнасць прасочваецца на розных этапах яго развіцця? Якія асноўныя перыяды фарміравання і росту рынку нерухомасці РФ?

Рынак нерухомасці РФ: структура

Разглядаючы асноўныя этапы развіцця і станаўлення рынку нерухомасці Расіі, карысна будзе даследаваць яго з пункту гледжання функцыянавання 2 даволі розных сегментаў - здзелак з жылымі аб'ектамі і праваадносін, прадмет якіх - купля-продаж і арэнда камерцыйнай уласнасці.

Можна адзначыць, што абедзве адзначаных сферы выконваюць шэраг найважнейшых функцый для нацыянальнага гаспадаркі РФ:

- стымуляванне попыту на рынку крэдытавання;

- стымуляванне прапановы на рынку будаўніцтва;

- стымуляванне росту грашовай масы ў вялікай колькасці іншых гаспадарчых сегментаў - сферы кансалтынгу ў галіне нерухомасці, вытворчасці будматэрыялаў, лакаў, фарбаў, аздаблення, шпалер;

- вырашэнне актуальных сацыяльных задач, звязаных з забеспячэннем грамадзян жыллём;

Такім чынам, рынак нерухомасці - адзін з найважнейшых драйвераў росту эканомікі краіны ў цэлым. Разгледзім зараз тое, як фармаваліся і развіваліся яго важнейшыя сегменты.

Рынак жылой нерухомасці РФ: першыя гады развіцця

У якім годзе сфармаваўся расійскі рынак нерухомасці ў сферы здзелак з жылымі аб'ектамі? На гэты конт ёсць некалькі пунктаў гледжання.

Як лічаць многія даследчыкі, рынак жылой нерухомасці ў адпаведным сегменце пачаў фармавацца ў 1990 годзе, - па факце выдання Закона «Аб уласнасці», што зацвердзіла інстытут прыватнай уласнасці ў СССР - упершыню за доўгі час. Да гэтага ў Савецкім Саюзе тое ці іншае маёмасць, уключаючы кватэры, знаходзіліся ў асабістым валоданні грамадзян. Але не ў прыватнай уласнасці - адпаведны інстытут у СССР асацыяваўся галоўным чынам з капіталістычным ладам, якому ідэалагічна супрацьстаялі сацыялістычныя прынцыпы.

Як толькі Закон «Аб уласнасці» быў прыняты, у распараджэнні грамадзян СССР апынуліся дома і кватэры, якія да таго моманту яны набылі ў парадку дзеючых фарматаў крэдытавання. Трэба сказаць, гэтыя крэдыты былі даволі далёкія ад звыклых сённяшняму абывацелю іпатэчных праграм, але ў некаторай ступені падобных з імі. Уладальнікі таксама змаглі прадаваць сваю нерухомасць на рынку.

фактар прыватызацыі

У сваю чаргу, з 1992 года стартавала маштабная прыватызацыя кватэр, атрыманых да таго моманту ад дзяржавы. Гэта абумовіла фарміраванне на рынку вялікіх аб'ёмаў прапановы, а ў сувязі з тым, што бясплатная выдача жылля ад дзяржавы была зведзена да мінімуму (хіба што ў рамках тых ці іншых сацыяльных праграм), з'явіўся таксама і попыт на нерухомасць.

Калі казаць пра тое, калі ўзнік рынак нерухомасці Расіі, то можна арыентавацца як раз такі на перыяд пачатку прыватызацыі дзяржаўных кватэр. Гэта значыць, гэта 1992 год. Аднак, некаторыя эксперты лічаць, што расейскі рынак нерухомасці быў сфармаваны ў 1991 годзе, як раз пасля таго, як Закон «Аб уласнасці» ў поўнай меры зарабіў, і першыя камерцыйныя здзелкі па куплі-продажы жылля сталі ажыццяўляцца. Але ў сілу даволі малога аб'ёму попыту і прапановы тыя механізмы, што характарызавалі рынак да таго, не маглі разглядацца як у поўнай меры рынкавыя. Толькі з пачаткам прыватызацыі такія пачалі фармавацца.

Такім чынам, этапы станаўлення рынку нерухомасці Расіі, калі казаць пра жылым сегменце, правамерна адлічваць з 1992 года. Іншая справа, што адпаведная сфера камерцыйных адносін меркавала наяўнасць не толькі інстытута прыватнай уласнасці, але таксама і вялікай колькасці прававых і фінансавых механізмаў, з дапамогай якіх здзелкі па куплі і продажу кватэр маглі ажыццяўляцца. Разгледзім дадзены аспект больш падрабязна.

Калі сфарміраваліся прававыя механізмы рынку нерухомасці РФ?

Такім чынам, у якім годзе сфармаваўся расійскі рынак нерухомасці, калі казаць пра жылым яго сегменце, мы цяпер ведаем - у 1992-м. Аднак, у першапачатковым выглядзе ён функцыянаваў у рамках састарэлых, шмат у чым арыентаваных яшчэ на сацыялістычны перыяд прававых механізмаў. Што і казаць - нават Канстытуцыя у дзяржавы на той момант адсутнічала. Але ў 1993 годзе яна з'явілася. Пазней былі прынятыя і ўведзены ў дзеянне законы аб дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на нерухомасць - у 1997 годзе, аб іпатэцы - у 1998 годзе.

Прававыя і фінансавыя інстытуты: уплыў на развіццё рынку

Такім чынам, нягледзячы на тое што расійскі рынак нерухомасці сфармаваўся ў 1992-м, яму спатрэбілася час на набыццё адпаведных механізмаў легітымацыі здзелак па куплі-продажы, а таксама крэдытавання.

Уласна, той факт, што на заканадаўчым узроўні былі зацверджаны іпатэчныя праграмы, прадвызначыў пачатак станаўлення новага этапу развіцця рынку жылля ў РФ, які характарызуецца ўстойлівым ростам попыту, і як следства, цэн на нерухомасць. Датычна перыядызацыі - ён адпавядае 2000-м гадам да пачатку крызісу 2008-2009 года.

Разгледзім яго спецыфіку падрабязней.

Рынак жылой нерухомасці РФ: з пачатку 2000-х да крызісу 2008-2009 года

Галоўнымі фактарамі развіцця расійскага рынку нерухомасці ў адпаведны перыяд сталі, такім чынам, іпатэчныя праграмы (асабліва інтэнсіўным попыт на іх стаў у сярэдзіне 2000-х), якія растуць зарплаты грамадзян, а таксама пастаянна высокі попыт на жыллё. З прычыны гэтага цэны на кватэры ў 2000-я гады імкліва раслі. Фактарам іх зніжэння маглі стаць крызісныя з'явы ў эканоміцы, якія б прадвызначылі запаволенне рынка іпатэкі, а таксама зніжэнне попыту на жыллё ў сілу зніжэння тэмпаў росту заробкаў.

Падобныя ўмовы паўсталі восенню 2008 года, калі на фоне негатыўных фінансавых паказчыкаў сусветнага рынку ўзніклі праблемы і ў эканоміцы Расіі. Даходы грамадзян РФ у перыяд прыкладна да 2010 года перасталі расці, па меншай меры, у тых тэмпах, што назіраліся да крызісу восені 2008 года. Банкі сталі больш строга ацэньваць плацежаздольнасць іпатэчных пазычальнікаў, у сувязі з чым тэмпы жыллёвага крэдытавання знізіліся.

У выніку ў перыяд крызісу 2008-2009 года цэны на нерухомасць у РФ значна знізіліся. Але па меры стабілізацыі макраэканамічнай сітуацыі ў Расіі зноў пачаў вызначацца рост даходаў грамадзян, банкі зноў актывізаваліся ў частцы жыллёвага крэдытавання, і рынак нерухомасці Расіі, станаўленне якога ўжо адбылося, уступіў у новы этап развіцця. Вывучым яго асаблівасці.

Рынак жылой нерухомасці РФ: з 2010 года да крызісу 2014 года

На фоне значнага росту інтэнсіўнасці жыллёвага крэдытавання, захоўваецца высокага попыту ў названы перыяд у РФ зноў пачалі імкліва расці цэны на нерухомасць. Аднак дадзены трэнд, як адзначаюць аналітыкі, быў характэрны не для ўсіх расійскіх рэгіёнаў. У прыватнасці, у найбуйнейшых гарадах РФ, перш за ўсё, у Маскве, Санкт-Пецярбургу, рост коштаў на жылую нерухомасць не быў гэтак прыкметны ў адносным выражэнні. Гэта аналітыкі звязваюць галоўным чынам з насычэннем рынку. Нягледзячы на тое што найбуйнейшыя горада РФ заставаліся прывабнымі для пераезду, развіццё рынку жыллёвага будаўніцтва ў Маскве і Санкт-Пецярбургу ў пэўнай ступені кампенсавала высокі попыт на нерухомасць.

Новы крызіс і рынак нерухомасці

Так ці інакш, у многіх іншых гарадах РФ у сувязі з недахопам прапановы цэны на нерухомасць ўпэўнена раслі. Фактарам іх запаволення, зноў жа, маглі стаць крызісныя з'явы ў эканоміцы. Такія ў сувязі з ускладненнем знешнепалітычнай абстаноўкі, патанненнем нафты і некаторымі структурнымі праблемамі ў нацыянальным гаспадарцы РФ паўсталі ў 2014 годзе.

Даходы насельніцтва зноў перарасталі расці. Асабліва негатыўным чынам новы крызіс адбіўся на банкаўскай сферы - ЦБ быў вымушаны павялічваць стаўку рэфінансавання, і камерцыйныя крэдытныя ўстановы, у сваю чаргу, зрабілі больш жорсткім ўмовы па пазыках. З прычыны чаго іпатэчны рынак значна запаволіўся. Дадзеныя фактары абумовілі новую рэцэсію на рынку жылой нерухомасці ў РФ.

Якія перспектывы чакаюць гэтую сферу маёмасна-прававых адносін у сувязі з сітуацыяй, якая эканамічнай сітуацыяй?

Рынак жылой нерухомасці РФ: перспектывы

Разгледжаныя намі этапы развіцця рынку нерухомасці Расіі сведчаць пра тое, што крызісныя з'явы для адпаведнага сегмента не ў навіну. У перыяд рэцэсіі 2008-2009 года назіраўся такі ж спад коштаў на жыллё, як і ў крызіс 2014 года, зніжалася дынаміка іпатэчнага крэдытавання. Але як толькі становішча спраў у эканоміцы паляпшалася - адначасова наладжвалася сітуацыя і ў сегменце жылой нерухомасці - у сувязі з пастаянна высокім узроўнем попыту на жыллё.

У чаканні дзеянняў урада

Выйсці з крызісу 2008-2009 года расійскай эканоміцы дапамаглі высокія цэны на нафту, пачынаючы з 2011 года, якія складаюць каля 100 даляраў за барэль. Ці будзе вяртанне да іх цяпер, калі «чорнае золата» каштуе ў некалькі разоў танней - вялікае пытанне. Калі гэта будзе так, то, верагодна, спрацуе ўжо калісьці актуальны драйвер росту расейскай эканомікі. Калі не - верагодна, давядзецца пачакаць, пакуль пачнуць функцыянаваць прынятыя ўрадам РФ праграмы па стабілізацыі сітуацыі ў нацыянальным гаспадарцы, накіраваныя на забеспячэнне замяшчэння нафтавых даходаў.

Такім чынам, становішча спраў на рынку жылой нерухомасці, залежыць ад таго, наколькі паспяховай будзе дзяржаўная палітыка ў галіне адаптацыі эканомікі РФ да новых умоў, якія склаліся на сусветным рынку.

Рынак камерцыйнай нерухомасці ў РФ: станаўленне і развіццё

Такім чынам, мы высветлілі, у якім годзе сфармаваўся расійскі рынак нерухомасці і як развіваўся - у жылым сегменце. Доследны цяпер спецыфіку іншы сферы, а менавіта, камерцыйнай нерухомасці. Здзелкі па куплі-продажы і арэндзе тут ажыццяўляюцца ў дачыненні да такіх аб'ектаў, як офісныя будынкі, гандлёвыя цэнтры, гасцініцы, склады, гаражы, прамысловыя аб'екты, стадыёны.

Апынулася Ці значнай прыватызацыя ў бізнэсе?

У пачатку артыкула мы вызначылі, што ў жылым сегменце расійскі рынак нерухомасці сфармаваўся ў 1992 годзе - калі пачалася прыватызацыя. Што тычыцца камерцыйных аб'ектаў, то падобных рынкавых з'яў у адпаведнай сферы, калі ад дзяржавы ўласнасць бясплатна пераходзіла прыватным уладальнікам, у шырокіх маштабах не назіралася. Таму прыватызацыя прыватных камерцыйных аб'ектаў, хоць і мела месца ў РФ, не магла стаць такім жа магутным драйверам росту сегмента, як у выпадку з жылой нерухомасцю.

Таму можна зрабіць выснову аб тым, што ў камерцыйным сегменце расійскі рынак нерухомасці сфармаваўся ў годзе як раз-ткі 1991-м, пасля таго як Закон «Аб прыватнай уласнасці» пачаў дзейнічаць. Далейшымі драйверамі яго росту сталі, зноў жа, развіццё праграм крэдытавання, але ўжо адаптаваных да камерцыйнай сферы, а таксама інтэнсіўнае развіццё эканомікі Расіі, асабліва, у пачатку 2000 гадоў.

Эканамічны фактар універсальны для ўсіх сегментаў

Як і ў выпадку з жылым сегментам, рынак камерцыйнай нерухомасці апынуўся адчувальны да крызісу 2008-2009 гадоў. Таксама на яго негатыўным чынам паўплывала рэцэсія 2014 і 2015 года. Таму перспектывы далейшага развіцця гэтай сферы нацыянальнага гаспадаркі таксама залежаць ад макраэканамічных трэндаў.

Аднак у адрозненне ад грамадзян, якія з'яўляюцца галоўнымі прадаўцамі і пакупнікамі на рынку жылой нерухомасці, адпаведныя суб'екты ў камерцыйным сегменце - прадпрыемствы, могуць аказваць на эканамічныя працэсы ў краіне больш істотны ўплыў. Так, рэалізацыя дзяржаўных праграм, накіраваных на мадэрнізацыю ў эканоміцы, шмат у чым залежыць ад інтэнсіўнасці камерцыйнай актыўнасці прыватных прадпрыемстваў.

Таму ў сілах бізнесу зрабіць шмат для таго, каб сітуацыя ў нацыянальным гаспадарцы РФ набыла больш пазітыўную дынаміку. Як следства - стымуляваць далейшае развіццё рынку камерцыйнай нерухомасці.

рэзюмэ

Такім чынам, мы вызначылі тое, у якім годзе сфармаваўся расійскі рынак нерухомасці ў жылым і камерцыйным сегментах, вылучылі асноўныя этапы яго развіцця. Асноўныя фактары, якія ўплываюць на становішча спраў у адпаведнай сферы нацыянальнага гаспадаркі носяць галоўным чынам макраэканамічны характар. Калі сітуацыя ў эканоміцы краіны характарызуецца перавагай пазітыўных трэндаў - рынак нерухомасці ў абодвух сегментах актыўна развіваецца.

Што тычыцца асаблівасцяў яго развіцця ў жылой і камерцыйнай сферы - то можна перш за ўсё адзначыць той факт, што расейскі рынак нерухомасці быў сфармаваны ў асаблівых умовах пераходу ад сацыялістычнай мадэлі эканомікі да капіталістычнай. Неабходныя для яго паўнацэннага функцыянавання прававыя і фінансавыя інстытуты з'явіліся не адразу.

Аднак у сучасным выглядзе рынак расійскай нерухомасці развіваецца па тым жа прынцыпам, што характэрныя для большасці капіталістычных дзяржаў. Фарміраванне цэн на ім адбываецца ў сілу аб'ектыўнага суадносін попыту і прапановы. Гэтым і тлумачыцца залежнасць яго развіцця ад сітуацыі эканомікі ў цэлым. Калі ёсць плацежаздольны попыт, то і дынаміка рынку будзе пазітыўнай.